Срок аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

Использование земель сельскохозяйственного назначения

Мной с администрацией района заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения. Можно ли на арендованных землях не проводить сельскохозяйственные работы какое-то время (год, два)? Какая ответственность предусмотрена за неиспользование земель сельскохозяйственного назначения? Если обработать только часть арендованной площади, будет ли в таком случае арендатор привлечен к ответственности за неиспользование земель?

Согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» принудительное изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника, принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, права безвозмездного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, права аренды такого земельного участка осуществляются в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии со ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ.

Согласно п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности утвержден постановлением Правительства РФ от 23.04.2012 № 369.

Согласно указанному перечню неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков:

на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;

на сенокосах не производится сенокошение;

на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30% площади земельного участка;

на пастбищах не производится выпас скота;

на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;

залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15% площади земельного участка;

залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30%;

закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20% площади земельного участка.

Таким образом, если в течение трех и более лет подряд с момента выявления в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, такой земельный участок не используется для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, он может быть принудительно изъят у арендатора, и договор аренды будет расторгнут.

При обработке только части арендованной площади необходимо внимательно изучить постановление Правительства от 23.04.2012 № 369 «О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации», где подробно содержится информация о признаках неиспользования земельных участков.

Сельхоз земля

Толкование земель сельскохозяйственного назначения закреплено на законодательном уровне, а именно в Земельном кодексе. В соответствии со ст. 77 ЗК РФ, под ними понимаются земли, которые расположены за пределами населенных пунктов и предоставлены для нужд сельского хозяйства (либо же предназначены для подобных целей).

Земли сельскохозяйственного назначения занимают особое место среди земельных участков и подлежат особому законодательному регулированию и охране со стороны государства.

Такие земли могут передаваться в аренду различным гражданам и предприятиям для ведения на них сельскохозяйственной деятельности на условиях, закрепленных в Земельном кодексе РФ.

Стоит рассмотреть данные условия и примерный порядок действий, которые помогут подробно ответить на вопрос, как взять в аренду землю сельхозназначения.

Читайте также:
Особые условия и программы предоставления ипотеки для работников РЖД

Понятие и определение объекта аренды

Толкование земель сельскохозяйственного назначения закреплено на законодательном уровне, а именно в Земельном кодексе. В соответствии со ст. 77 ЗК РФ, под ними понимаются земли, которые расположены за пределами населенных пунктов и предоставлены для нужд сельского хозяйства (либо же предназначены для подобных целей).

земли для сенокоса

В п. 2 этой же статьи перечислены виды земель, которые могут находиться в их составе, а именно:

  • непосредственно сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, виноградники, сады, залежи);
  • участки, которые заняты внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями или лесными насаждениями, целью которых является обеспечение защиты земель от негативного воздействия (например, от природных или техногенных явлений);
  • земли, на которых расположены водные объекты, здания, строения или сооружения, используемые с целью изготовления, хранения или переработки продукции сельскохозяйственного назначения.

При аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения объектом сделки может выступать любой из перечисленных выше видов участков.

сельхозземли

Использоваться они должны строго в тех целях, для которых предназначены. В соответствии со ст. 78 ЗК РФ, они могут использоваться для:

  • ведения сельскохозяйственного производства;
  • садоводства и огородничества;
  • создания защитных лесных насаждений;
  • животноводства;
  • ведения фермерского и личного подсобного хозяйства.

Конкретная цель (или их перечень) обычно закрепляется в отдельном пункте договора аренды земель сельскохозяйственного назначения. При этом стоит учесть, что прописывать там цели, для которых участок не предназначен в соответствии с законодательством, стороны не имеют права.

Минимальные и максимальные сроки

сроки аренды земли

Срок аренды, хотя и не является существенным условием договора, все же играет важную роль при регулировании данной сделки. Требования относительно возможного срока, на который может предоставляться во временное пользование земельный участок, также приведены в Земельном кодексе. В частности, в п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указаны такие сроки:

  • минимальный срок аренды земли — 3 года;
  • максимальный — 49 лет.

Стороны сделки могут устанавливать любой период действия договора аренды, который находится в данных пределах. Стоит учесть, что при этом обязательной будет регистрация документа в Росреестре, без которой он не станет считаться действительным.

Однако в некоторых случаях договор может быть заключен и на меньший срок (то есть до трех лет). Это возможно, если участок предоставляется арендатору для таких целей, как выпас скота или сенокошение.

Если выбранный срок будет составлять менее года, государственная регистрация не потребуется.

договор аренды с/х земли

Если в договоре не указывается срок его действия, то он считается заключенным бессрочно. Однако в данном случае все равно максимальный период сделки ограничивается сроком, указанном в законодательстве (то есть не более 49 лет).

После окончания установленного периода арендатор имеет преимущественное право на оформление нового договора на этот же участок. Однако это касается только ситуаций, когда он исполнял условия сделки надлежащим образом и использовал землю без нарушений. Если в документе предусмотрено право выкупа, то после истечения срока его действия арендатор может оформить права собственности на нее.

Оформление аренды

По общим правилам, предоставить в аренду сельскохозяйственный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, можно лишь при условии постановки его на кадастровый учет.

В большинстве случаев для получения права арендовать земельный участок претенденту придется пройти процедуру торгов и победить на ней, предложив самую высокую арендную плату.

Без торгов участок передается только в том случае, если в течение месяца после публикации соответствующего заявления в прессе (о том, что определенный участок будет сдаваться в аренду) было подано всего одно заявление. При наличии других претендентов на землю проводятся торги, по результатам которых заключается договор аренды с победителем данного мероприятия.

оформление дарственной на дом с участком

В договоре прописываются такие существенные условия:

  • предмет сделки (то есть земельный участок) — с точным указанием его площади, адреса и кадастрового номера;
  • величина арендной платы — может быть установлена в твердой сумме, в виде процента или доли от полученной в результате использования земли продукции и т. п.

Кроме этого, в документе прописываются и другие важные условия: срок сделки, права и обязанности сторон, их контактные данные и вид разрешенного использования. Стоит учесть, что в договоре не могут быть прописаны цели использования, для которых участок не предназначен (например, разрешено строительство на садоводческом участке).

Читайте также:
Если есть завещание то когда вступает в силу право на наследство

Данные действия являются незаконными и могут повлечь за собой административную ответственность.

После подписания договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (если он заключен более чем на год), для чего сторонам необходимо уплатить госпошлину и подготовить пакет необходимых документов. С момента регистрации, которая занимает около месяца со дня обращения, договор вступает в законную силу.

Особенности аренды с/х земель

взять землю в аренду под лпх

договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

взять землю в аренду под фермерское хозяйство

Порядок выкупа арендованных земель

цена за аренду земли

В некоторых случаях арендатор может оформить на участок права собственности, если выполняются такие условия:

  • в договоре прямо указано право на выкуп земли после уплаты определенной суммы или по истечению установленного срока;
  • право на это предусмотрено в нормативно-правовых актах, которые действуют в конкретном регионе РФ.

Для выкупа арендатор должен обратиться в тот орган, где была оформлена аренда, с соответствующим заявлением и пакетом необходимых документов. Если это договор аренды с правом выкупа и администрация дает свое согласие на это, ему необходимо уплатить установленную стоимость за участок и оформить права собственности на него. В некоторых случаях для этого также придется пройти процедуру торгов и предложить наиболее высокую цену.

Стоит учесть, что в ситуации с арендуемой сельхозземлей выкуп возможен только после истечения минимального трехлетнего срока и лишь при условии, что арендатор использовал его по назначению, без нарушения условий сделки.

Также сам объект аренды (то есть земельный участок) не должен иметь никаких ограничений к этому (отдельные виды земель выкупить не получится ни при каких условиях).

Особенности сделки с частным лицом

Как правило, процедура оформления договора с частными собственниками земли более простая, особенно по сравнению с арендой у государства или муниципалитета. Это связано с тем, что большинство условий при этом устанавливают стороны самостоятельно. Кроме этого, не требуется такое мероприятие, как торги, поскольку собственник может находить арендатора при помощи множества других способов.

аренда участка у частного лица

В большинстве случаев объектом аренды в этом случае выступает не целый участок, а пай, то есть определенная доля земли, принадлежащей нескольким собственникам. В этом случае вероятны некоторые сложности, если участок не имеет четких границ — в такой ситуации аренда будет запрещена.

Поэтому сначала собственнику придется провести межевание участка и выделить конкретные пределы, в которых он находится. После этого пай необходимо поставить на кадастровый учет, чтобы он мог быть полноценным объектом аренды.

Далее сделка оформляется по общим правилам — между сторонами заключается договор аренды, который подписывается и регистрируется в Росреестре (если срок его действия более года). Арендатор получает право использовать арендованную землю в течение всего срока, указанного в документе.

Земли сельскохозяйственного назначения могут принадлежать как частным лицам или компаниям, так и государственным и муниципальным органам. В зависимости от прав собственности оформление сделки имеет свои определенные особенности. Общим для всех ситуаций требованием является использование участка в пределах тех целей, которые определены для него законодательством и договором аренды.

Предупреждение о прекращении действий, которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства, в отношении администрации Яйского муниципального района

По результатам осуществления полномочий по контролю за соблюдением требований антимонопольного законодательства Управлением Федеральной антимонопольной службы по Кемеровской области установлено следующее:

04.08.2015 г. Администрацией Яйского муниципального района принято постановление № 1159 о предоставлении в аренду гражданину <. >земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенного: Кемеровская область, Яйский муниципальный район, Безлесное сельское поселение, в 70 м. на восток от границы с. Лебедянка, для сельскохозяйственного производства, сроком на 49 лет.

04.08.2015 г. между комитетом по управлению муниципальным имуществом Яйского муниципального района (далее – КУМИ Яйского муниципального района) и гражданином <. >заключен договор аренды земельного участка № 59/15.

Указанный выше земельный участок предоставлен без проведения торгов на основании п. 19 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), как физическому лицу, для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных. Срок заключения договора аренды определен в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 39.8 ЗК РФ – на 49 лет для сельскохозяйственного производства.

Читайте также:
Замена паспорта при смене фамилии после замужества, развода: документы и госпошлина

В соответствии с ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи.

Частью 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлен перечень случаев предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов. Перечень является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Согласно п. 19 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства (далее – сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных).

Пунктом 4 части 1 статья 39.17 ЗК РФ установлено, что в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются основания предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных ч. 2 ст. 39.3, ст. 39.5, ч. 2 ст. 39.6 или ч. 2 ст. 39.10 настоящего Кодекса оснований.

Установлено, что в своем заявлении гражданин <. >просит предоставить земельный участок в аренду для сельскохозяйственного производства.

Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для сельскохозяйственного производства должно осуществляться на торгах, так как не входит в перечень случаев, указанных в части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Установлено, что при обращении с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду без проведения торгов гражданином <. >не исполнены требования п. 4 ч. 1 ст. 39.17 ЗК РФ, в качестве основания предоставления земельного участка в аренду указано сельскохозяйственное производство, не входящее в перечень случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Частью 1 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Пунктом 11 части 8 статьи 39.8 ЗК РФ, установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 12 настоящего пункта.

В соответствии п. 12 ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных.

Частью 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

Установлено, что арендатор вправе заключить договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, кроме сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных (п. 11 ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ), и на срок не более 3-х лет – в случае предоставления такого участка для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных (п. 12. ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Следовательно, при предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, площадью 300 000 кв.м., кадастровый номер 42:18:0114004:455, расположенный по адресу: Кемеровская область, Яйский район, Безлесное сельское поселение, в 70 м. на восток от границы с. Лебедянка, для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных договор аренды может быть заключен на срок не более 3-х лет.

Частью 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» установлено, что федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

Читайте также:
Основные и дополнительные документы для заключения трудового договора согласно статье 65 Трудовой кодекса

Действия КУМИ Яйского муниципального района по заключению 04.08.2015г. с <. >договора аренды земельного участка № 59/15 о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, площадью 300 000 кв.м., кадастровый номер 42:18:0114004:455, расположенного по адресу: Кемеровская область, Яйский район, Безлесное сельское поселение, в 70 м. на восток от границы с. Лебедянка, категория земель: земли сельхозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, сроком на 49 лет без проведения торгов содержат признаки нарушения части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Следствием указанных действий явилось (могло явиться) нарушение прав, законных интересов хозяйствующих субъектов в сфере осуществления предпринимательской деятельности на рынке сельскохозяйственного производства – потенциальных арендаторов земельного участка, которые были лишены информации о возможности предоставления указанного выше земельного участка в аренду на торгах.

В связи с наличием в действиях КУМИ Яйского муниципального района (652100, пгт. Яя, ул. Советская, 17) признаков нарушения части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», выразившихся в заключении 04.08.2015г. с <. >договора аренды земельного участка № 59/15 о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, площадью 300 000 кв.м., кадастровый номер 42:18:0114004:455, расположенного по адресу: Кемеровская область, Яйский район, Безлесное сельское поселение, в 70 м. на восток от границы с. Лебедянка, категория земель: земли сельхозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, сроком на 49 лет без проведения торгов, на основании статьи 39.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Управление Федеральной антимонопольной службы по Кемеровской области предупреждает о необходимости прекращения в срок до 07.04.2016г. указанных действий, а именно: совершить действия, направленные на расторжение договора аренды земельного участка № 59/15, заключенного 04.08.2015г. между КУМИ Яйского муниципального района и <. >.

О выполнении предупреждения сообщить в Кемеровское УФАС России в течение трех дней со дня окончания срока, установленного для его выполнения.

Какие существуют сроки аренды земель сельскохозяйственного назначения и как они продлеваются?

Фермерство и другие формы сельскохозяйственного производства развиваются в российских селах начиная с 1990 годов.

Часть производителей полностью обеспечены собственными земельными наделами, поэтому у них нет необходимости брать участки в аренду.

Начинающие аграрии и предприниматели среднего калибра вынуждены арендовать участки, чтобы развивать собственный бизнес.

Вопрос по срокам договора аренды земель сельскохозяйственного назначения актуален именно для этой целевой аудитории читателей. Современное законодательство РФ дает четкие ответы на данный вопрос, поэтому правила игры понятны для всех.

Законодательное регулирование

По состоянию на 2019 год основные нормативные акты в сфере земельных отношений в общем и по вопросу аренды земельных участков, в частности следующие:

    «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст.9);
  • Земельный кодекс РФ, принятый в рамках закона №136 от 25.10.2001 года (ст.39.6, регламентирующая порядок предоставления в аренду сельскохозяйственных земель из государственной и муниципальной собственности физическим и юридическим лицам).

Варианты

Минимальный период

Согласно нормам ст.9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» для заключения контракта на аренду надела минимальный период составляет 3 года.

Данный срок ввели на общероссийском законодательном уровне сравнительно недавно (с 2017 года). До этого снять надел можно было даже на 1 год.

Арендные соглашения, заключенные на 12 месяцев, согласно нормам ст.609 ГК РФ, не подлежали обязательной регистрации органах Росреестра и, соответственно, могли заключаться в устной форме.

Такая постановка вопроса привела к участившимся случаям:

  • Самовольного захвата земель рейдерским способом;
  • Нерациональному использованию земель;
  • Нарушению сельскохозяйственных циклов;
  • Снятию плодородного слоя почвы на отдельных участках.

Даже если проблема была выявлена, проконтролировать ситуацию и наказать виновника не получалось. Дело в том, что проверки бизнеса, в том числе и в аграрной сфере, на территории РФ контролирующие органы могут осуществлять не чаще, чем один раз в три года.

Читайте также:
Что такое саморегулируемая организация арбитражных управляющих, и какова ее роль при осуществлении процедур банкротства?

Именно поэтому в законе установили 3-летний минимальный период заключения арендного соглашения, чтобы была возможность хотя бы один раз осуществить проверку деятельности арендатора.

Отметим, что период до 3 лет по действующем на 2019 год законодательству допускается, но только если в договоре прописаны такие назначения конкретного участка:

  • Для сенокоса;
  • Для выпаса скота.

Максимальный

Какой предельный срок аренды земельного участка? Согласно нормам ст.9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», договор аренды земли заключается не более, чем на 49 лет.

Отметим, что конкретный максимальный срок действия контракта является одним из значимых условий договора.

Кроме этого, в договоре обязательно указывается информация о:

  1. Сторонах сделки;
  2. Предмете соглашения (площадь, месторасположение, кадастровый номер);
  3. Назначении использования участка;
  4. Стоимости аренды — сумма может устанавливаться как в фиксированном размере, так и в процентах от полученной прибыли по результатам использования надела.

На неопределенное время

Закон не запрещает оформлять аренду на период, конкретно не оговоренный в договоре.

Вместе с тем, не стоит забывать, что установлены четкие границы (минимум и максимум) лет.

Именно в установленных в рамках арендное соглашение по землям сельскохозяйственного назначения имеет юридическую силу.

Подписание договора на бессрочной основе не является исключением из общего правила, поэтому контракт в данном случае рассчитан на любое количество лет в диапазоне между 3 и 49 по договоренности сторон.

Что делать после окончания договора?

Если срок аренды земли закончился, то между арендодателем и арендатором возможны несколько типов отношений:

  • Переговоры о продлении периода пользования землей на условиях аренды;
  • Прекращение отношений;
  • Выкуп земельного участка.

Отметим, что, согласно нормам Земельного кодекса, если закончилось арендное соглашение, и у собственника не было претензий к лицу либо организации, которые использовали землю, то у арендатора есть преимущественное право на выкуп участка.

Если же стороны планируют продолжить арендное сотрудничество, то договариваться необходимо начинать заранее. Для документального оформления предложения одна из сторон (как правило, арендатор) направляет второй письмо с предложением продлить договор либо заключить новый контракт.

С юридической точки зрения пролонгация арендных отношений в сфере сельхозземель возможна в виде:

  • Заключения нового договора. Стороны заранее готовят проект договора, подписывают его, а в силу документ вступает со следующего дня после завершения срока действия предыдущего контракта;
  • Заключение дополнительного соглашения к предыдущему контракту. Готовится в письменной форме. В этом документе может как устанавливаться новый срок аренды, так и регламентироваться новые условия, правила.

Закон дает выбор сторонам как продлевать юридические отношения, поэтому в каждом случае участники процесса сами договариваются, как поступать дальше.

Заключение

Нормы действующего законодательства четко регламентируют правила, а также минимальный и предельный сроки аренды земель сельскохозяйственного назначения. Государственная регистрация контракта обязательна, чтобы гарантировать защищенность сторон процесса.

Продление реальной аренды может осуществляться как посредством заключения нового контракта, так и при подписании дополнительного соглашения.

Срок аренды земельного участка от 1 до 49 лет.

На текущий момент срок аренды земельного участка может быть от 1 года до 49 лет.

Безусловно, срок аренды земельного участка может быть и меньше 1 года, а также превышать 49 лет.

Я насчитал 21 вид сроков аренды земли.

Эти виды отличаются категорией земель и целевым использованием участков.

Рассмотрим по порядку все сроки аренды земли, и начнем с самого востребованного.

Какой срок аренды земельного участка самый востребованный?

На мой взгляд, самые востребованные участки — под ИЖС и ЛПХ.

Это связано со следующим.

На участках ИЖС и ЛПХ строительство дома, по цене выходит дешевле городской квартиры.

Короткая справка:

Какие сроки аренды земли бывают?

  1. под ИЖС и ЛПХ срок аренды – 20 лет.
  2. участки сельскохозяйственного назначения – от 3 до 49 лет.
  3. под огород, сенокошение и выпас скота – до 3 лет.
  4. под объектом незавершенного строительства – 3 года.

1. Срок договора аренды земельного участка 20 лет под ИЖС и ЛПХ.

Если получите участок под ИЖС или для ЛПХ в границах населенного пункта, то срок аренды — 20 лет.

Читайте также:
Выписка из домовой книги и МФЦ: как ее получить, где взять бумаги и сколько это занимает по времени?

Двадцатилетний срок аренды установлен в подпункте 3 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков под ИЖС и ЛПХ возможно на аукционе или без торгов.

Самостоятельно получить землю без торгов поможет:

Пошаговая инструкция: «Как получить земельный участок?»

Мне удалось с помощью Пошаговой инструкции получить 3 земельных участка.

Один участок я выиграл на аукционе, и 2 участка получил без торгов через предварительное согласование.

Вернемся к срокам аренды.

Обратите внимание.

Если получаете участок под ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта на аукционе, срок аренды должен быть ровно 20 лет.

Когда в аукционной документации указан другой срок аренды, это означает, что чиновники «мутят». И их следует потренировать, как показано в Пошаговой инструкции.

Если получаете земельный участок без торгов, например через предварительное согласование, то вправе сами выбирать срок.

Единственное ограничение: выбранный срок не может превышать 20 лет.

2. Срок аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 3 до 49 лет.

В случае получения земельного участка для сельскохозяйственного производства, срок аренды земли устанавливается в диапазоне от 3 до 49 лет.

Сроки аренды земель, предоставленных для сельхоз. производства, указаны в подпункте 11 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Из этого правила есть одно исключение, которое касается земель для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и ведение огородничества.

Более подробно данное исключение описано в следующем пункте.

3. Срок договора аренды земельного участка, предоставленного гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и ведения огородничества.

Срок аренды участка, выделенного гражданину под сенокос, выпас скота и огород не превышает 3 лет.

Иными словами, гражданин может пользоваться землей в указанных целях по одному договору аренды в течение не более 3 лет.

Данный срок аренды установлен в подпункте 12 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

4. Срок аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства.

По общему правилу, в случае предоставления участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок аренды составляет не более 3 лет.

По всей видимости, считается, что 3 года достаточно для завершения строительства незавершенного объекта.

Из общего правила есть одно исключение.

Оно касается случаев, когда право собственности на объект незавершенного строительства приобретено на аукционе по продаже этого объекта, который был изъят у предыдущего владельца, по причине прекращения действия договора аренды.

Иными словами, исключение действует в отношении объектов незавершёнки, которые проданы на торгах, предварительно, будучи изъятыми у предыдущего собственника, который не успел закончить строительство до истечения своего договора аренды.

Какой же срок аренды установлен для участков под объектами незавершенного строительства, попадающими под исключение?

Простого ответа на этот вопрос нет, потому что наши законодатели «понакрутили» отсылочных норм, в которых без подготовки сложно разобраться.

Но нас это не остановит.

Срок аренды участков, попадающих под исключение, должен в 2 раза превышать срок аренды необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Иными словами, чтобы узнать срок аренды, нам нужно узнать сроки для выполнения вышеуказанных изысканий, проектирования и строительства.

Приказом Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр (ред. от 01.09.2015) установлены сроки, необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Приказом Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр

Как видно, сроки выполнения изысканий, проектирования и строительства зависят от площади возводимого объекта. Чем больше площадь, тем дольше срок.

Таким образом, зная проектную площадь объекта незавершенного строительства, можно вычислить срок аренды.

Для этого, общий срок выполнения работ (см. графу 6 таблицы) увеличиваем в 2 раза, и получаем срок аренды земельного участка, попадающего под вышеуказанное исключение.

Срок аренды земельного под объектом незавершенного строительства установлен в подпункте 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, а также в пункте 9 статьи 39.8 ЗК РФ.

5. Собственник здания и сооружения может арендовать земельный участок сроком до 49 лет.

В одной из статей я писал, что собственник дома, здания и сооружения имеет право получить в аренду без торгов земельный участок, на котором находится его недвижимость.

Срок аренды земельного участка не может превышать 49 лет.

Читайте также:
Какие существуют основания для отказа в предоставлении земельного участка? Как обжаловать решение администрации?

Следует также знать, что, арендовать земельный участок сроком до 49 лет могут не только собственники зданий и сооружений, но и собственники помещений, расположенных в этих зданиях и сооружениях.

Иными словами, для реализации права аренды не обязательно иметь в собственности здание целиком.

Достаточно быть собственником помещения в здании.

49-летний срок аренды земельного участка для собственников зданий, сооружений и помещений установлен в подпункте 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Необходимо также отметить, что 49-летний срок аренды имеет универсальный характер.

Универсальность его состоит в том, что данный срок применяется всегда, когда конкретный срок не указан в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Другими словами, если для каких-то участков срок аренды не установлен в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ, то применяется предельный 49-летний срок аренды.

По большому счету самые интересные для граждан сроки аренды земельных участков уже рассмотрены.

Оставшиеся случаи для широких кругов не столь интересны.

Тем не менее, рассмотрим их для полноты освещения вопроса.

6. Срок аренды от 3 до 10 лет для земельного участка под строительство, реконструкцию зданий, сооружений.

Из данного случая есть несколько исключений.

Первое исключение касается аренды под ИЖС и ЛПХ, в границах населенного пункта.

Как вы помните, в начале статьи мы рассмотрели предоставление земли под ИЖС и ЛПХ, и выяснили, что срок аренды составляет 20 лет.

Второе исключение касается линейных объектов, о которых речь пойдет в следующем пункте.

Данный срок закреплен в подпункте 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

7. Срок аренды земельных участок для размещения линейных объектов до 49 лет.

Линейные объекты это дороги, ЛЭП, водо- газо- нефтепроводы, линии связи и т.д.

См. подпункт 2 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

8. Срок аренды от 3 до 5 лет для комплексного освоения территории и ведения дачного хозяйства.

Данный случай распространяется только на юридические лица, получившие земельный участок для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

Обратите внимание.

С 01 января 2019 года данный срок не будет распространяться на случаи ведения дачного хозяйства, потому что закон № 217-ФЗ от 29.07.2017 г. «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…» исключил такой вид использования земли как дачное хозяйство.

Подробности см. в подпункте 4 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

9. Срок аренды земельного участка образованного из исходного участка.

Земельные участки можно делить, выделять из одного участка один или несколько участков поменьше.

При таких преобразованиях срок аренды вновь образованного участка не может превышать срок аренды исходного участка.

Иными словами, срок аренды нового участка не может быть больше, чем срок аренды участка, из которого новый участок получился.

См. подпункт 5 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

10. Срок аренды участка, предоставленного по охотхозяйственному соглашению.

Земельные и лесные участки могут представляться для добычи охотничьих ресурсов в границах охотничьих угодий.

Срок аренды таких земельных участков должен быть равен сроку действия охотхозяйственного соглашения.

Указанные соглашения могут заключаться на срок от 20 до 49 лет.

Соответственно и срок аренды земельного участка под эти цели имеет диапазон от двадцати до сорока девяти лет.

Подробности см. в подпункте 7 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

11. Срок аренды участка зависит от срока действия соглашения с властью.

Органы власти вправе заключать различного рода концессионные соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве.

Если в рамках этих соглашений предоставляется земельный участок в аренду, то срок аренды должен быть равен сроку действия договора или соглашения с органами власти.

См. подпункт 8 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

12. Срок аренды земли для строительства и эксплуатации наемного дома.

Государственные и муниципальные власти могут заключать договоры для освоения территории.

Целями освоения территории может быть строительство и эксплуатация наемного дома коммерческого или социального использования.

Если власть заключает подобные договоры для освоения территории, то сроки аренды земельных участков, должны быть равны срокам действия договоров на освоение территории.

Подробности см. в подпункте 8.1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Читайте также:
Когда возможно прекращение права пользования жилым помещением?

13. Срок аренды земельного участка для некоммерческой организации.

Органы власти субъектов РФ и органы местного самоуправления могут создавать некоммерческие организации для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования.

Срок аренды земельных участков, предоставляемых таким некоммерческим организациями под указанные цели, будет устанавливаться законами субъектов РФ.

Иными словами, в каждом регионе власти сами установят срок аренды земельного участка.

См. подпункт 8.2 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

14. Срок аренды земли для комплексного развития территории.

Органы местного самоуправления могут изымать землю в целях предоставления для комплексного развития территории.

Органы местного самоуправления также могут предоставлять свободную землю для строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур лицу, в рамках договоров о комплексном развитии территории.

В этих 2-х случаях, срок аренды земельного участка и срок действия договора о комплексном развитии территории должны быть равны.

Подробнее см. в подпункте 8.3 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

15. Срок аренды не менее 3 лет в случае предоставления земельного участка взамен изъятого.

Земельный участок, находящийся в собственности или аренде может быть изъят для государственных или муниципальных нужд.

Если изымаемый участок находился в аренде, то власть обязана взамен предоставить в аренду аналогичный участок.

Срок аренды нового участка не может превышать оставшегося срока аренды изымаемого участка.

Иными словами, если вы арендовали участок на 20 лет, а через 15 лет власть решила его изъять, то вам должны предоставить другой участок в аренду сроком на 5 лет, то есть на оставшийся период.

Если оставшийся период срока аренды меньше 3 лет, то срок аренды вновь предоставляемого участка не может быть меньше трехлетнего срока.

Другими словами, если вы арендовали участок на 20 лет, а через 19 лет власть решила его изъять, то вам должны предоставить другой участок в аренду сроком на 3 года, а не на 1 оставшийся год.

Это конечно слабое утешение, когда у вас изымают участок.

Подробности см. в подпункте 9 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

16. Срок аренды земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами.

Лицензии на пользование недрами выдаются на определенные сроки.

Срок аренды земельного участка, предоставляемого для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен превышать срок действия лицензии, но не более чем на 2 года.

См. подпункт 10 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

17. Срок аренды земельного участка, который зарезервирован для государственных и муниципальных нужд.

Власть имеет право резервировать земельные участки для своих нужд.

Как правило, получить зарезервированный земельный участок по инициативе граждан весьма проблематично.

Но сама власть может сдавать зарезервированные участки в аренду.

В таких случаях срок аренды не может превышать срок, на который участок был зарезервирован.

Обычно срок резервирования составляет не больше 3 лет, но в отдельных случаях может достигать 25 лет.

Обратите внимание.

Если вы арендуете зарезервированный земельный участок, то вы должны быть готовы к досрочному расторжению договора в любой момент.

Единственная гарантия: вас как арендатора должны уведомить о досрочном расторжении договора не менее чем за 1 год.

Подробнее см. в подпункте 13 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

18. Срок аренды участка, расположенного в зоне территориального развития.

Данный срок аренды земельного участка соответствует сроку реализации инвестиционного проекта.

Срок реализации прописывают в инвестиционной декларации резидента зоны территориального развития.

При этом, резидента включили в реестр резидентов той зоны территориального развития, где расположен земельный участок.

См. подпункт 14 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

19. Срок аренды участка, предоставленного для осуществления деятельности, связанной с использованием водных биологических ресурсов.

Деятельность, связанная с использованием водных биологических ресурсов может осуществляться на основании:

  • решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользования,
  • договора о предоставлении рыбопромыслового участка,
  • договора пользования водными биологическими ресурсами.

Указанные решение и договоры имеют свои сроки действия.

Как уже, наверное, догадались, срок аренды земельного участка равен сроку действия решения или указанного договора.

Подробности см. в подпункте 15 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Читайте также:
Пенсионный фонд в Магистральном: особенности деятельности, режим работы, адрес

20. Срок аренды земельных участков, для которых установили минимальные и/или максимальные сроки.

Федеральная власть может принимать законы, в которых устанавливать минимальные и (или) максимальные сроки аренды для определенных видов земельных участков или арендаторов.

При предоставлении такого земельного участка, срок аренды должен устанавливаться в определенных федеральным законом пределах.

Подробнее см. в подпункте 16 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

21. Срок аренды участка, предоставленного резиденту свободного порта Владивосток.

Деятельность резидента свободного порта Владивосток осуществляется на основании соглашения.

Срок действия соглашения определяет сам резидент в своей заявке на получение этого статуса.

Срок действия соглашения не может превышать срок, на который создан свободный порт Владивосток. На текущий момент этот срок составляет 70 лет.

См. подпункт 18 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

На этом все виды сроков аренды земли рассмотрели.

Для получения земли используйте готовые инструкции, потому что они облегчают приобретение участка, в том числе, без торгов.

ВС обобщил практику предоставления земли КФХ и сельскохозяйственным организациям

23 декабря 2020 г. Президиум Верховного Суда утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, который включает в себя 12 разъяснений.

Адвокат Центрального филиала г. Читы Палаты адвокатов Забайкальского края Виталий Воложанин отметил, что разъяснения вопросов судебной практики на основе ее изучения и обобщения имеют важное практическое значение, особенно в сфере, связанной с земельными правоотношениями. «В первую очередь это связано с динамикой совершенствования базовых законов, регулирующих отношения о предоставлении земельных участков. Рассматриваемый обзор Верховного Суда – значимый документ в правоприменительной практике, так как позволяет обеспечить судам единообразное применение практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков субъектам – сельхозпроизводителям», – полагает он.

По его мнению, такие анализ и обобщение правоприменительной практики позволят субъектам сельскохозяйственного производства при разрешении вопросов, связанных с заключением договора аренды земельных участков для своей производственной деятельности, избежать необоснованных исков о признании его недействительным и о применении последствий недействительности сделки.

Содержание документа

В преамбуле, в частности, отмечено, что действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении государственного или муниципального участка земли в собственность или аренду на торгах. При этом упомянуты нормы закона, согласно которым возможно заключение договоров о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду без проведения торгов.

Как следует из п. 1 Обзора, предоставление земельного участка для сельскохозяйственного производства на основании п. 8 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов допустимо лишь в отсутствие заявлений о предоставлении этого участка от других КФХ или сельскохозяйственных организаций. В целях установления таких лиц уполномоченный орган публикует извещение о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 39.18 ЗК РФ.

В п. 2 документа отмечено, что арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. В этом случае опубликования извещения о предоставлении земельного участка, предусмотренного ст. 39.18 ЗК РФ, не требуется.

Виталий Воложанин отметил, что действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду на торгах. «При этом предусмотрены случаи, когда договоры о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду заключаются без проведения торгов. И вот здесь наиболее интересным представляется разъяснение случаев, когда договоры о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду заключаются без проведения торгов, что, безусловно, упрощает процедуру получения земли сельхозпроизводителями», – полагает он.

Согласно п. 3, если арендатор продолжает использование земельного участка, предоставленного в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 г., после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае арендатор вправе обратиться с заявлением о заключении нового арендного договора.

«Возможность заключения арендатором права аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, на новый срок также имеет большую практическую ценность», – отметил Виталий Воложанин.

Читайте также:
Обязанности и права социального работника по уходу за престарелыми на дому - 2022 год

В п. 4 разъяснен порядок решения вопроса о продаже без проведения торгов в случае, указанном в подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, лицам, арендующим эти участки более трех лет. Для исчисления трехлетнего срока аренды может учитываться не только последний действующий договор аренды, но и предыдущие, последовательно заключенные договоры аренды земельного участка с одним арендатором.

В п. 5 Обзора отмечено, что трехлетний срок аренды земельного участка, предоставленного для ведения сельскохозяйственного производства, установленный вышеуказанной нормой, в случае продажи участка его арендатору без торгов исчисляется с момента заключения договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных и не устраненных в этот период нарушениях законодательства РФ при использовании участка земли.

Исходя из п. 6 документа, площадь земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может быть выкуплен арендатором в порядке подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, определяется с учетом законодательных требований к образованию земельных участков и не ограничена площадью, необходимой для использования недвижимости, правомерно размещенной на таком участке.

В п. 7 разъясняется, что арендатор, переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, вправе приобрести его в собственность независимо от срока использования участка по договору аренды на условиях, предусмотренных п. 3.2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

В следующем пункте отмечается, что земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства в составе земель населенных пунктов, нельзя выкупить на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ после изменения его вида разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки.

Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что многие владельцы земли воспринимают включение их участков в состав земель населенных пунктов, отнесение их к категории деловой застройки как благо, ведь это расширяет возможности коммерческого использования недвижимости и увеличивает ее стоимость. «Земельным кодексом РФ установлено, что арендаторы могут выкупить участки для сельскохозяйственного производства без проведения торгов по истечении трех лет с момента заключения договора аренды. В обзоре практики Верховного Суда рассмотрена ситуация, при которой арендатор попытался выкупить без торгов сельскохозяйственный участок в составе земель населенных пунктов после его отнесения к зоне общественно-деловой застройки. Суд признал, что в результате этого осуществление сельскохозяйственного производства на участке невозможно, и это исключает возможность предоставления участка в собственность без проведения торгов в соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ», – пояснил он.

Как следует из п. 9, наличие условий для предоставления муниципального земельного участка, сформированного в счет невостребованных земельных долей, сельскохозяйственной организации или КФХ в собственность или аренду без проведения торгов на основании п. 5.1 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения может подтверждаться любыми относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами

В п. 10 отмечено, что на торги может быть выставлен только участок земли, сформированный в счет невостребованных земельных долей, право собственности на которые признано за муниципалитетом, а не сами земельные доли (земельная доля).

Согласно п. 11 документа, выдел земельного участка в счет невостребованных земельных долей и регистрация на него права муниципальной собственности не прекращают договор аренды участка сельскохозяйственного назначения, заключенный участниками долевой собственности до признания права собственности на невостребованные доли за муниципальным образованием.

В последнем пункте Обзора отмечено, что земельный участок для осуществления сельскохозяйственного производства предоставляется казачьему обществу в аренду без торгов в пределах территорий, установленных законом субъекта РФ, исключительно в целях сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования с учетом потребности такого общества в участке земли.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: