Рефинансирование ипотечного кредита с использованием материнского капитала невыгодно

Погасил часть ипотеки материнским капиталом, хочу рефинансировать

У меня есть двое детей и ипотека. Часть ипотеки мы погасили досрочно средствами маткапитала. Как мне рефинансировать эту ипотеку в другом банке? Что делать со службой опеки? Все говорят разное — проясните, пожалуйста. Спасибо!

Даже если вы погасили часть ипотечного кредита средствами материнского капитала, вы можете ее рефинансировать. Но при условии, что вы пока не выделяли доли в квартире детям и все собственники совершеннолетние.

Раньше было сложно рефинансировать ипотеку, в которой использовали маткапитал. Банки не хотели работать с такими кредитами, поскольку по закону родители были обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения.

При рефинансировании ипотечного кредита обременение в пользу старого банка снималось и накладывалось другое — в пользу нового банка. Формально получалось, что кредит погашен, обременение снято и в течение 6 месяцев нужно выделить доли детям. А их не выделяли, и через несколько дней на квартиру вновь накладывали обременение в пользу другого банка. Чтобы избежать этой спорной ситуации, банки предпочитали не связываться с такими кредитами.

Но в 2021 году все изменилось. Пункт о выделении долей после снятия обременения просто убрали из правил. Теперь родители должны выделить доли детям только после того, как полностью закрыли ипотечный кредит. А значит, у банков теперь нет причины отказывать заемщикам, которые использовали маткапитал.

Рефинансирование происходит так.

Подать заявку на рефинансирование

  1. Договор приобретения квартиры.
  2. Свидетельство о собственности — если есть — или выписка из ЕГРН .
  3. Кредитный договор.
  4. Текущий график платежей.
  5. Справка об остатке ссудной задолженности.
  6. Документы, подтверждающие личность и доход.

Все эти документы нужно подать в выбранный банк.

Подготовиться к сделке

Если банк одобрит заявку, потребуется сделать новый отчет об оценке квартиры и взять справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и выписку из домовой книги. Также банку потребуются выписка из ЕГРН и технические документы по недвижимости. За несколько дней до сделки обновите справку об остатке ссудной задолженности, если с момента представления предыдущей остаток долга уменьшился.

При работе с кредитами, где был задействован маткапитал, большинство банков не требует справок из пенсионного фонда или органов опеки. Но я знаю, что некоторые банки все-таки просят согласовать замену банка-залогодателя с органами опеки.

В этом случае вам придется съездить в органы опеки и представить им следующие документы:

  1. Копии паспортов совершеннолетних членов семьи.
  2. Копии свидетельств о рождении детей.
  3. Заявления всех совершеннолетних собственников с указанием о выделении долей.
  4. Правоустанавливающий документ на квартиру.
  5. Уведомление из пенсионного фонда о перечислении средств материнского капитала на досрочное погашение ипотеки или справку об этом же из банка.

Если опека по каким-то причинам не одобрит смену банка, попробуйте подать заявку в другой банк. Возможно, там не потребуются документы из опеки.

Совершить сделку в банке

Когда соберете все документы, банк назначит сделку. Вы приедете и подпишете кредитный договор с новым банком, а на ваш счет в старом банке переведут всю сумму кредита. Это займет несколько дней.

Читайте также:
Законодательные нормы о направлении работника в командировку

Также вам придется подписать новый договор страхования: вы сменили банк, а значит, изменился выгодоприобретатель.

Закрыть старый кредит

Когда через несколько дней на счет в старом банке придут деньги, потребуется написать заявление на досрочное погашение. В некоторых банках это заявление пишется во время сделки, но в Сбербанке, например, его пишут, только когда на счету появились деньги.

Вы закроете кредит в старом банке и возьмете справку о его погашении. С этой справкой и остальными документами нужно снять старое обременение в Росреестре и написать заявление на наложение нового.

Вот и все. Когда полностью выплатите ипотечный кредит, не забудьте выделить доли детям.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Инструкция: как теперь рефинансировать ипотеку с маткапиталом и получить более низкую ставку

Правительство России упростило рефинансирование ипотеки с материнским капиталом. Рассказываем, с чем раньше возникали сложности и как изменилась процедура рефинансирования.

Что случилось

Премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление об изменении правил направления средств маткапитала на улучшение жилищных условий.

Документ корректирует порядок оформления права собственности на жильё, купленное в ипотеку с использованием материнского капитала. Теперь семьям с детьми будет проще переоформить кредит под более низкий процент, считают в правительстве.

Что такое рефинансирование кредита

Рефинансирование кредита — это получение нового кредита по более выгодным условиям для погашения уже имеющегося. Рефинансировать можно как автокредиты, потребительские кредиты, так и ипотеку.

Например, изначально заёмщик взял ипотеку под 10% годовых. Через два года ставки снизились до 8%. Теперь он может взять ипотеку в другом банке под 8%, погасить прежний долг, не переплачивая больше по нему проценты, и дальше экономить, рассчитываться по кредиту с более низкой ставкой.

Почему ипотеку с маткапиталом было сложно рефинансировать

Прежде схема рефинансирования жилищного кредита с материнским капиталом была такой:

1. Семья берёт ипотеку на жильё, использует материнский капитал.

2. Семья рефинансирует ипотеку: берёт деньги под более низкий процент в другом банке и гасит прежний кредит.

3. Выплата первоначальной ипотеки считается погашением кредита. Формально с такой квартиры снимают обременение. Теперь родители должны в течение шести месяцев наделить детей долями в квартире. Родители оформляют документы, а банк, который рефинансировал ипотеку, получает в залог квартиру с несовершеннолетними собственниками.

4. Семья выплачивает ипотеку банку, который рефинансировал ипотеку.

Банки неохотно рефинансировали ипотеку с маткапиталом, потому что недвижимость с несовершеннолетними собственниками сложнее продать, если заёмщик по каким-либо причинам перестанет платить по кредитам.

Например, нашему герою Александру из Санкт-Петербурга банки отказали в рефинансировании ипотеки именно из-за материнского капитала. «С этим я обращался и к ипотечному брокеру, и напрямую в один из крупнейших банков. В банке мне сразу отказали по телефону, узнав, что участвует маткапитал. Брокер тоже вернулся ни с чем», — рассказывал Александр.

Читайте также:
Расчет неустойки за просрочку поставки товара по Закону "О защите прав потребителей"

Как изменился порядок рефинансирования ипотеки с маткапиталом

Теперь наделять детей долями нужно только после погашения кредита у банка, рефинансировавшего ипотеку. То есть последовательность следующая:

1. Семья берёт ипотеку на жильё, использует материнский капитал.

2. Семья рефинансирует ипотеку: берёт деньги под более низкий процент в другом банке и гасит прежний кредит.

3. Семья выплачивает ипотеку банку, рефинансировавшему заём.

4. Семья наделяет детей долями.

Новые правила сделают рефинансирование более доступным для семей с детьми, отмечают в правительстве.

Как изменится сама процедура рефинансирования в банках

Сама процедура рефинансирования ипотеки в банках станет проще. Раньше нередко при рефинансировании ипотеки с маткапиталом кредитные организации запрашивали согласие органов опеки на сделку, и далеко не всегда опека рефинансирование одобряла, отмечает начальник управления ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнёв.

«Теперь рефинансирование ипотеки с маткапиталом будет идти по той же схеме, что и рефинансирование ипотеки без материнского капитала, — говорит Игорь Селезнёв. — Существенного влияния на условия рефинансирования ипотеки от решения правовой проблемы мы не ожидаем. Хотя не исключаю, что отдельные банки даже улучшат условия для этой категории заёмщиков».

Какие доли положены детям в квартире, купленной в ипотеку с использованием маткапитала

Если родители используют маткапитал при покупке квартиры в ипотеку, доли в таком жилье положены всем, кто является членом семьи на момент выделения долей. Эта обязанность закреплена в части 4 статьи 10 закона о государственных мерах поддержки семей.

Доли выделяются после выплаты ипотеки.

Если при покупке квартиры семья состояла из мамы, папы и двоих детей, то своя доля после выплаты кредита должна быть у всех четверых. Если к моменту погашения займа в семье уже родился третий ребёнок, то ему тоже нужно выделить долю.

Какую именно долю кому из членов семьи выделять, в законе не прописано. Как вариант — выделить всем одинаковые доли, то есть разделить квартиру поровну между папой, мамой и детьми.

Возможны и другие варианты. Главное, чтобы доли были не меньше, чем размер материнского капитала. Рассмотрим на конкретном примере.

Семья с двумя детьми получила маткапитал 639 431,83 ₽ и использовала его как первоначальный взнос для квартиры стоимостью 3,2 миллиона ₽. То есть маткапитал составил примерно 20% суммы. Эти 20% и нужно разделить между всеми членами семьи — по 5% каждому.

Если к моменту выделения долей родится третий ребёнок, то 20% делим на пятерых — по 4% каждому.

С ипотеки снимают опеку

Депутаты придумали, как облегчить рефинансирование ипотеки для семей, использовавших материнский капитал. Сейчас этому мешают регистрация залога и согласие органов опеки. Новый законопроект снимет вопросы, заодно облегчив рефинансирование ипотеки и для других заемщиков, что актуально в условиях продолжающегося падения ставок. Правда, в документе забыли предусмотреть механизм контроля того, чтобы новый кредит действительно шел на погашение прошлого.

Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ / купить фото

Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ / купить фото

В Госдуму внесен законопроект, упрощающий рефинансирование ипотечных кредитов для семей, использовавших материнский капитал. «Ставки по ипотечным кредитам в настоящее время значительно снизились по сравнению с периодом, когда программа материнского капитала была запущена»,— говорится в пояснительной записке к документу. В ноябре 2019 года, по данным ЦБ, средневзвешенная ставка по ипотеке достигла минимума — 9,2% годовых (см. “Ъ” от 21 декабря 2019 года). «По итогам этого года ставки снизятся до уровня 8–8,5% годовых»,— считает председатель правления Абсолют-банка Татьяна Ушкова.

Читайте также:
Как правильно составить заявление в суд о нанесении побоев?

В законопроекте уточняется, что кроме рыночных ставок существуют льготные программы, в том числе для семей, использовавших материнский капитал:

«Реализуется программа льготного ипотечного кредитования при рождении второго ребенка… которая предусматривает получение указанными семьями ипотечного кредита по ставке 6% на весь срок кредита, а для граждан, проживающих на Дальнем Востоке,— по 2%».

Между тем именно у таких семей возникли трудности (см. “Ъ” от 1 ноября 2019 года). В первую очередь проблема в необходимости получения согласия «органов опеки и попечительства на передачу в залог жилого помещения, приобретенного за счет средств материнского капитала», а также оформления «в общую собственность семьи объекта недвижимости на этапе смены кредитора». Выделение долей несовершеннолетним детям выступает серьезным препятствием для реализации программ рефинансирования, «поскольку нередко приводит к приостановлению в регистрации таких сделок Росреестром», отмечает руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина.

Рефинансирование ипотеки становится все более популярным.

«Сейчас доля рефинансирования составляет около 10%, к концу года она может увеличиться до 15–20%»,— говорит Татьяна Ушкова. Главный аналитик «Росбанк Дом» Наталья Ващелюк оценивает долю рефинансирования в 2020 году в 10–12%.

По мнению Марины Заботиной, в этом году на рынок выйдут заемщики, которые брали кредиты в 2016–2017 годах по ставкам 11% годовых и выше. По словам руководителя по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Оксаны Матюшенко, многие банки уже сейчас рефинансируют ипотечные кредиты, по которым был использован материнский капитал, но это связано с рисками.

Эльвира Набиуллина, глава Банка России, 23 мая 2019 года
Мы не считаем, что ипотеку надо наращивать бездумно.

Предложенный законопроект снимает указанные проблемы. В частности, предусматривается, что если новый кредит позволяет полностью погасить ранее выданный, то «согласие предшествующего залогодержателя на регистрацию ипотеки» не требуется. Аналогичное положение касается согласия органов опеки. «Снятие ограничения позволит рефинансировать ипотечный кредит тем семьям, которые ранее на это не решались»,— считает госпожа Матюшенко. Более того, если документ будет принят в нынешнем виде, то он заметно упростит рефинансирование ипотеки не только для семей, использовавших материнский капитал, но и для всех остальных. Ведь в положениях законопроекта нигде не оговаривается, что это распространяется только на кредиты с использованием материнского капитала.

Почему ЦБ предложил вновь повысить резервы для рискованной ипотеки

В то же время у банкиров есть вопросы к законопроекту. Так, в Альфа-банке подтверждают, что концептуально законопроект может решить большинство основных проблем, но «на юридическом и техническом уровне ряд его положений требуют серьезной доработки». Например, поясняют в банке, предлагается внести поправку, в соответствии с которой первоначальный кредитор не должен давать согласия на последующую ипотеку. При этом, подчеркивают в Альфа-банке, нормы нового законопроекта сформулированы так, что «не позволяют банкам контролировать целевое направление гражданином средств, полученных на рефинансирование ранее выданного кредита».

Читайте также:
Нужен ли кадастровый паспорт при продаже квартиры в России: обязателен ли документ при ипотеке, срок действия

Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом: что это, как сделать и какие сложности могут возникнуть

Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом: что это, как сделать и какие сложности могут возникнуть

По данным аналитического агентства компании МТС, средняя ставка по ипотеке за последний год снизилась на 2,42% для новостроек и на 1,3% по «вторичке». То есть брать кредит на жилье стало выгоднее. А что делать семьям с детьми, которые оформили заем на менее привлекательных условиях и вложили в недвижимость средства господдержки? Можно ли рефинансировать ипотеку с материнским капиталом и почему банки неохотно идут на такую сделку? Расскажем обо всем по порядку.

Что говорит закон

Маткапитал подразумевает: родители выделят детям доли в квартире после того, как банк снимет с нее обременение. А по правилам рефинансирования все собственники жилья должны быть совершеннолетними. То есть два требования противоречили друг другу, поэтому финансовые компании не хотели работать с подобными займами. Получалось: одна организация сняла ограничения, а вторая через несколько дней снова взяла квартиру в залог. В тот короткий промежуток времени, пока недвижимость «свободна», детям доли, естественно, не выделяли, что не соответствовало закону.

В 2021 году все изменилось. Теперь доли детям отчуждают не после снятия обременения, а по факту полного погашения кредита. Этот принципиальный момент упростил рефинансирование ипотеки с использованным материнским капиталом. У банков нет оснований отказывать семьям, которые захотели улучшить условия займа.

Как провести рефинансирование: пошаговая инструкция

Расскажем, как проводят рефинансирование ипотеки с маткапиталом . Сначала подготовьте пакет документов:

  • Договор купли-продажи квартиры.
  • Выписку из ЕГРН.
  • Кредитное соглашение с банком.
  • График платежей.
  • Справку об остатке задолженности.
  • Документы всех собственников (паспорта и свидетельства о рождении).
  • Бумаги, подтверждающие доход.

Подайте заявку в выбранный банк, дождитесь решения. Получили положительный ответ? Закажите отчет об оценке недвижимости и обновите документы при необходимости. В некоторых случаях необходимо разрешение органов опеки на рефинансирование ипотеки . Уточните данный момент заранее, так как на получение нужной справки может уйти несколько недель.

СПРАВКА:

Органы опеки не выдадут справку, если обнаружат: родители нарушают интересы детей.

Как только вы уладите все вопросы, банк назначит дату сделки. Вы приедете, подпишете новый договор, и на ваш счет в старой кредитной компании переведут остаток долга. То есть вы погасите предыдущий заем и одновременно откроете следующий, по сниженной процентной ставке.

Не забудьте написать в первую финансовую организацию заявление о досрочном погашении кредита. Возьмите справку об отсутствии задолженности и обратитесь в Росреестр, чтобы снять старое обременение и оформить новое.

Причины для отказа в рефинансировании

В ряде случаев банк вправе отказать в перекредитовании:

  • В квартире сделали незаконную перепланировку.
  • У собственника плохая кредитная история.
  • Недвижимость упала в цене.
  • Жилье не застраховано.
  • Ипотечный договор не предусматривает подобную операцию.
Читайте также:
ТОП 3: Кредит наличными без подтверждения дохода и занятости

Также заявку вряд ли примут, если клиент решит изменить условия займа в той же финансовой компании, где оформлял ипотеку.

Когда рефинансирование выгодно

Рефинансирование при использовании материнского капитала выгодно при следующих условиях:

  • Ставка по прежнему займу минимум на 1,5-2% выше текущего предложения.
  • Ипотека оформлена недавно.
  • Вы отдали меньше половины первоначальной суммы.

Рефинансирование позволяет снизить размер ежемесячного платежа или сократить срок кредита. Выберите сами, какой вариант вас устроит больше.

1 сентября 2021 года вступил в силу закон, касающийся внесудебного банкротства физических лиц. Согласно нормативному акту, граждане, допустившие крупные просрочки по кредитам и не способные погасить займы, могут бесплатно пройти процедуру банкротства и списать все долги. Расскажем подробнее о законе, для кого конкретно он предусмотрен и как проходит внесудебное банкротство. Что такое банкротство вне суда До 2021 года процедура банкротства выглядела одинаково для всех категорий заемщиков. Истец обращался в суд, в отношении гражданина заводили дело и назначали финансового управляющего, который брал под контроль все денежные поступления и расходы клиента. За услуги специалиста приходилось платить, сумма вознаграждения составляла минимум 25 тыс. рублей. Процесс длился месяцами и даже годами, в зависимости от сложности ситуации. С появлением внесудебного банкротства многое изменилось. Расскажем об особенностях процедуры: подходит для случаев, когда сумма задолженности не превышает 500 тыс. рублей; в суд идти не нужно; процедуру проводят через МФЦ; гражданин не несет никаких расходов; максимальный срок исполнения 6 месяцев. Какие виды долгов учитывают: платежи по банковским ссудам и займам МФО (включая проценты, пени и штрафы); налоги и взносы; обязательства по договорам поручительства. Размер задолженности определяют на дату подачи заявления в МФЦ. Важно, чтобы общая сумма не превышала 500 тыс. рублей. Процедура внесудебного банкротства возможна только при совпадении следующих условий: В отношении гражданина уже проводилось судебное производство и в результате было выявлено: у него нет имущества, которое можно взыскать. На момент подачи заявления заемщик не участвует в неоконченных разбирательствах. Данную информацию проверяют на Госуслугах или на официальном сайте ФССП. Как оформляют внесудебное банкротство Хотите списать долги через упрощенное банкротство? Предлагаем пошаговую инструкцию: Подайте заявление в МФЦ по месту прописки или пребывания. Приложите документы: кредитные договоры, квитанции об уплате ссуды, справки об остатке долга. Перечислите всех кредиторов, укажите, кому и сколько должны. Объясните, почему не можете выплачивать займы, штрафы и налоги. Если забудете упомянуть какое-то обязательство, вас от него не освободят. Дождитесь ответа от МФЦ. Заявление проверяют на соответствие критериям и добавляют в федеральный реестр сведений о банкротстве. Этап занимает 3 рабочих дня. После включения данных в реестр начинают непосредственно процедуру банкротства. Она длится 6 месяцев. В это время приостанавливают начисление пеней и штрафов. Банк не имеет права списывать деньги со счетов клиента, а судебным приставам запрещено продавать имущество для погашения долгов. Гражданину нельзя брать кредиты и выдавать поручительства. Внесудебное банкротство физлица: важные нюансы Есть список долгов, в отношении которых нельзя провести процедуру банкротства: алименты; возмещение морального ущерба; выплата зарплаты и выходного пособия; возмещение вреда здоровью и жизни. Пока идет банкротство, у кредиторов есть право подать на заемщика в суд. Это делают в следующих случаях: банка или МФО нет в заявлении гражданина; задолженность указана, но сумма занижена; у должника обнаружено имущество; у клиента улучшилось финансовое положение, но он не уведомил МФЦ; сделка признана недействительной по иску кредитора. При начале судебного разбирательства процедуру банкротства приостанавливают до выяснения обстоятельств. Последствия внесудебного банкротства По истечении 6 месяцев, если ничто не помешало процедуре, с клиента списывают все долги (за исключением тех, от которых нельзя избавиться по закону). Теперь заемщику запрещено: брать займы в МФО и ссуды в банке без указания на факт банкротства (5 лет); занимать руководящие должности в ООО, АО, ПАО (3 года); входить в органы управления финансового учреждения (10 лет). Также гражданин не имеет права руководить страховой компанией, инвестиционным или негосударственным пенсионным фондом. Данное ограничение действует 5 лет.

Читайте также:
Незаконное отключение электроэнергии: ответственность, куда жаловаться

Как банкиры хотят решить проблему рефинансирования ипотеки с маткапиталом

Банкиры предложили разрешить родителям оформлять детям долевую собственность на жилье после полной выплаты кредита. Это облегчит процедуру рефинансирования ипотеки с участием маткапитала. Инициатива сейчас обсуждается в Госдуме

Фото: Артур Новосильцев / ТАСС

Банкиры вновь подняли вопрос о необходимости решить проблему семей с детьми, не имеющих возможности рефинансировать ипотечные кредиты, для получения или частичного погашения которых использовался материнский капитал. Ассоциация российских банков (АРБ) направила письмо спикеру Госдумы Вячеславу Володину с предложением законодательно изменить порядок оформления долевой собственности на детей во взятом в ипотеку жилье, предусмотрев выделение детских долей после полного погашения кредита, в том числе рефинансированного.

Такое предложение от банков есть, оно сейчас обсуждается в Госдуме, сказал РБК глава комитета нижней палаты по финрынку Анатолий Аксаков. «Ожидаем, что законопроект будет внесен в первое чтение в феврале», — отметил он.

На проблемы с рефинансированием ипотеки с маткапиталом банкиры обращали внимание еще летом 2018 года. Тогда АРБ в другом письме Вячеславу Володину предлагала другое решение проблемы — оформлять залог при рефинансировании кредита в специальном порядке, то есть без обязательного, как сейчас, ​согласования с органами опеки.

В рефинансировании ипотеки особо заинтересованы семьи, которые брали кредиты под высокие проценты — 12,5–14,7% — в 2015–2016 годах и могли бы снизить свои ежемесячные расходы при нынешних ипотечных ставках (по состоянию на ноябрь средняя ставка 9,52% годовых).

Видео:РБК

В чем суть проблемы

Согласно действующему сейчас порядку заемщик (отец или мать), приобретая жилье для семьи в ипотеку, оформляет право собственности на себя, а для частичного погашения кредита может использовать материнский капитал. Но в связи с его использованием у заемщика возникает обязанность в течение шести месяцев после снятия залога с квартиры оформить доли в собственности на жилье на всех членов семьи в соответствии с размером маткапитала (с 2016 года — 453 тыс. руб., до этого его объем индексировался), пояснили РБК в АРБ.

В случае если заемщик захотел рефинансировать ипотеку, понизив выплачиваемый процент, обременение по первоначальному кредиту снимается и появляется обязанность выделения долей, в том числе на несовершеннолетних членов семьи. Проблема возникает при передаче жилья в залог банку, рефинансирующему кредит. Дело в том, что доля ребенка в праве собственности на жилье, приобретенное за счет кредита и маткапитала, может быть передана только при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Однако формально у ребенка нет интереса в рефинансировании кредита, а риск утраты его имущества возникает, поэтому органы опеки отказывают в выдаче таких разрешений, отмечают в АРБ.

Читайте также:
Какие меры можно предпринять, если на меня подали в суд иск о клевете?

Предоставить другое обеспечение исполнения своих обязательств по новому кредиту заемщик не может, соответственно, банки не заинтересованы в перекредитовании таких заемщиков, так как крупный кредит в этом случае выдается на длительный срок фактически без обеспечения, что среди прочего влияет на уровень резервирования банков. «Проблема носит социальный характер, и наши предложения направлены на ее урегулирование», — резюмируют в АРБ.

Бюрократические сложности делают подчас невозможным рефинансирование ипотеки с маткапиталом, и, как следствие, семьи с детьми лишаются возможности перейти на более выгодные условия кредитования, согласен зампредправления, глава юридического департамента Ланта-банка Дмитрий Шевченко.

Фото:Валерий Шарифулин / ТАСС

Что предлагают банкиры

АРБ предлагает на законодательном уровне разрешить оформлять права ребенка на имущество только после того, как кредит, в том числе рефинансированный, будет погашен полностью. Соответствующие поправки нужно внести в законы об ипотеке и о дополнительных мерах господдержки семей с детьми.

Средний срок выплаты ипотеки — 7,5–8 лет, как только она будет полностью погашена, должно будет возникнуть обязательство оформить право собственности на ребенка, объясняют в ассоциации. Предлагаемый подход повысит интерес банков к рефинансированию кредитов с маткапиталом, что положительно скажется на финансовом положении заемщиков, уверены в ассоциации.

Проще говоря, банкиры предлагают рефинансировать ипотеку с использованием маткапитала без разделения долей и их оформления на всех членов семьи — хотят, чтобы рефинансировать ипотеку было так же легко, как и выдавать первоначальную ипотеку, говорит Дмитрий Шевченко. Необходимо исключить требование об оформлении права собственности на членов семьи, если первоначальный кредит погашен за счет кредитных средств, предоставленных в целях рефинансирования ипотечного кредита, поясняет он.

У крупнейшего игрока ипотечного рынка — Сбербанка (почти 50%) — доля ипотечных заемщиков, использовавших маткапитал, в общих объемах выдачи составляет порядка 8%, рассказали РБК в пресс-службе банка. Это 112 млрд руб. выданных кредитов, согласно последним данным ипотечного рейтинга «Дом.РФ». У ВТБ доля выдачи ипотечных кредитов с использованием маткапитала не превышает 6% от общего объема, пояснили в пресс-службе второго по объему операций игрока на рынке. На такую ипотеку приходится порядка 37 млрд руб. при общих выдачах 578 млрд руб. У Абсолют Банка доля заемщиков с привлечением маткапитала составила в 2018 году более 10% (4,3 млрд руб.).

Какие будут последствия

Законодательное разрешение оформлять права ребенка на имущество только после того, как кредит полностью погашен, станет для клиентов фактическим улучшением условий рефинансирования ипотеки с использованием маткапитала, отметили в Сбербанке. В ВТБ также считают инициативу актуальной.

Читайте также:
Налог на недвижимость по кадастровой стоимости, перечень объектов недвижимого имущества

Сейчас клиенты, взявшие ипотеку с маткапиталом, по сути, не обращаются в банк для подачи заявки на рефинансирование, а принимают решение отказаться от этого еще на этапе консультирования в банке и после встречи с представителями органов опеки, говорит директор департамента кредитования розничного бизнеса Абсолют Банка Елена Ковырзина. Инициатива АРБ позволит снять юридические риски и упростить процедуру оформления кредита для рефинансирования, если для погашения первичного ипотечного кредита использовались средства материнского капитала, говорит Елена Ковырзина.

Предлагаемые изменения позволят сделать более прозрачным оборот недвижимости и снизить кредитную нагрузку на заемщиков за счет получения более привлекательных условий кредитования, уверена руководитель отдела правового обеспечения бизнеса и цифровых услуг «ДельтаКредит» Наталья Чиркова.​

Евгения Чернышова

Екатерина Литова, Евгения Чернышова

Как рефинансировать ипотеку с материнским капиталом

Как рефинансировать ипотеку с материнским капиталом

Если при оформлении ипотеки или при ее погашении вы использовали средства материнского капитала, то перейти на ипотеку с более выгодными условиями в другом банке будет сложнее. От вас потребуют разрешения органов опеки и попечительства, часть банков вообще предпочитает в этом случае не связываться с рефинансированием.

Именно семьям с детьми оказывается сложнее всего перекредитоваться, чтобы снизить платежи по ипотеке с маткапиталом. Фото: Photoxpress

Именно семьям с детьми оказывается сложнее всего перекредитоваться, чтобы снизить платежи по ипотеке с маткапиталом. Фото: Photoxpress

По закону после полной выплаты задолженности и погашения регистрационной записи об ипотеке жилье должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей в течение 6 месяцев, поясняют эксперты сервиса Сбера ДомКлик. При использовании маткапитала родители пишут нотариальное обязательство в Пенсионный фонд, что выделят доли детям. Именно этот юридический нюанс становится причиной “осторожного” одобрения рефинансирования банком. Если заемщик обанкротится и не сможет погасить свой долг, то при наличии несовершеннолетних собственников банк вряд ли сможет продать залоговую квартиру, объясняет директор Ассоциации развития финансовой грамотности Вениамин Каганов.

Во-вторых, формально рефинансирование включает в себя погашение кредита, возникает ситуация повторного залога жилья, поэтому органы опеки должны удостовериться, что средства будут использованы целевым образом, а сделка не приведет к ухудшению жизни детей. Такое же разрешение от органов опеки требуется и в случае, если одним из собственников является ребенок, напоминает начальник Управления сопровождения розничных продуктов департамента розничного бизнеса банка “Кубань Кредит” Инна Щупец.

Опека может отказать – ведь детям на этапе смены банка требуется выделить доли, а передача имущества несовершеннолетних в залог приравнивается к ухудшению их жилищных условий. По факту же происходит только замена залогодержателя, а интересы ребенка в процессе рефинансирования не только не нарушаются, но и наоборот, семья получает возможность сократить переплаты по кредиту и снизить финансовую нагрузку, обращает внимание представитель сервиса ДомКлик.

Опека может отказать — передача имущества детей в залог приравнивается к ухудшению их жилищных условий

В Госдуме ожидает второго чтения законопроект, упрощающий рефинансирование с использованием маткапитала. Он отменяет необходимость получать согласие первичного кредитора на рефинансирование, освобождает заемщика от похода в опеку и от оформления квартиры в общую долевую собственность членов семьи на этапе смены кредитора. “Предоставление материнского капитала – это одна из важнейших мер поддержки государством семей. Поэтому переход на более выгодные условия не должен для получателей маткапитала быть сложнее, чем для обычных ипотечников”, – отмечает руководитель проекта ОНФ “За права заемщиков”, замдиректора Ассоциации развития финансовой грамотности Евгения Лазарева.

Читайте также:
Увольнение по соглашению сторон: оплата больничного после процедуры

Что учитывать при принятии решения

1 Разницу ставок. Она должна быть минимум 1,5%, а лучше более 2%. В противном случае рефинансирование окажется невыгодным. Стоит также помнить, что в момент переоформления (обычно около месяца) процентная ставка может быть выше.

2 Срок ипотеки и сумма долга. Если вы находитесь во второй половине ипотечного срока и/или сумма долга незначительна, рефинансирование, как правило, не окупит приложенных усилий.

3 Издержки. При перекредитовании банк запросит оценку стоимости недвижимости, она может стоить 5-10 тыс. рублей. Также придется оформить страховку, а программа страхования в новом банке может оказаться менее выгодной. Все это несет траты, которые могут нивелировать получаемую выгоду.

Фото: Сергей Фадеичев/ТАСС

4 Программы снижения ставок без смены банка. Некоторые банки предлагают программы снижения ставки без рефинансирования, возможно, в вашем случае это окажется самым выгодным вариантом. Иногда банки идут на изменение процентной ставки по уже существующему договору, чтобы удержать платежеспособного клиента. В таком случае вам удастся избежать издержек по переоформлению, напоминает Вениамин Каганов.

5 Личные обстоятельства. Для одобрения рефинансирования банк учитывает много факторов, поэтому если у вас были просрочки или на данный момент вы официально нетрудоустроены – шансы одобрения крайне малы.

6 Если вы учли все нюансы и приняли решение о рефинансировании, стоит задуматься о его параметрах. В процессе перекредитования вы можете:

– снизить ежемесячный платеж, и тогда значительно уменьшите свою ежемесячную нагрузку, однако переплаты могут сократиться несильно. Такое условие нужно выбирать, если бюджет не выдерживает существующих платежей и есть трудности в погашении долга, напоминает Евгения Лазарева;

– сократить срок погашения. Вы выплатите ипотеку быстрее, при этом сэкономите на переплатах банку, что гораздо выгоднее. При выборе таких условий нужно быть уверенным, что ваше текущее материальное положение позволяет выплачивать платежи в прежнем размере.

Можно ли рефинансировать ипотеку, если квартира куплена на маткапитал?

С этого года материнский капитал в размере 466 617 рублей платят за первого ребенка. Потратить эти деньги можно на будущую пенсию мамы, на образование ребенка или на покупку жилья. Соотечественники чаще всего выбирают последний вариант: по данным Пенсионного фонда, на улучшение жилищных условий маткапитал направляют 77% семей.

У использования материнского капитала на ипотеку есть свои подводные камни. Один из них — сложность с рефинансированием ипотеки. Рассказываем о ней.

Подробности

За рефинансированием обычно обращаются заемщики, оформившие ипотеку несколько лет назад, когда проценты по кредитам были высокими. Сейчас отечественные финансовые организации ставки, следом за Центробанком, снизили. Это значит, что можно погасить кредит с более высокой ставкой за счет другого, с более низкой ставкой.

Читайте также:
Образец соглашения о реструктуризации задолженности: как правильно составить

Процедура рефинансирования занимает примерно месяц, подходит она как для новостроек, так и для вторичного жилья. Сначала банк рассматривает потенциального заемщика — его кредитную историю и платежеспособность. После его одобрения финансовое учреждение рассматривает объект недвижимости, которое будет заложено. Если жилье куплено с использованием материнского капитала, то дальше процесс зависит от того, выделены в квартире/доме доли детям или еще нет, говорит ипотечный брокер Татьяна Георгадзе.

По словам руководителя консалтинговой компании Натальи Матвеевой, тем, кто потратил материнский капитал на покупку жилья и оформил ипотеку, банки в большинстве случаев отказывают в рефинансировании: для финансовых организаций это невыгодно и даже опасно.

Дело в том, что при использовании маткпитала на приобретение жилья семья обязана выделить ребенку долю в квартире или доме. При игнорировании этого требования у родителей будут проблемы с Пенсионным фондом и прокуратурой.

«При погашении ипотечного кредита материнским капиталом вы даете письменное согласие о выделении долей детям в течение шести месяцев после снятия обременения. При процедуре рефинансирования обременение сначала снимают, а потом, через несколько дней, опять накладывают в пользу нового банка. Получается, что кредит погашен, обременение снято и, согласно обязательству, в течение шести месяцев нужно выделить доли детям. Новый банк идет на большой риск, потому как в залоговом жилье будет присутствовать доля несовершеннолетнего ребенка. Если заемщик перестанет платить или обанкротится, то банк вправе продать ипотечную квартиру. А вот при наличии детей это сделать очень сложно. Чтобы избежать такой ситуации, некоторые банки предпочитают не связываться с такими кредитами», — поясняет Матвеева.

Если рефинансирование одобрено

С другой стороны, как говорит руководитель кредитных сервисов инвестиционной компании Елена Чатаева, банк не всегда может понять, что за рефинансированием к нему обращается заемщик, использовавший материнский капитал. «Так что бывает, что банки оставляют этот вопрос на зону ответственности клиентов», — отмечает она.

По словам Татьяны Георгадзе завершить сделку по рефинансированию можно только после согласия органов опеки и попечительства на изменение кредитного договора. «Процентная ставка в такой сделке аналогична стандартной. Затраты при рефинансировании равны затратам при получении ипотеки: это оплата страховой, оценочного отчета из независимой экспертизы, регистрация в МФЦ», — объясняет эксперт.

В свою очередь Матвеева напоминает, что в январе этого года на рассмотрение Госдумы был внесен законопроект, облегчающий процесс рефинансирования ипотечных кредитов для семей, использовавших материнский капитал. «При рефинансировании не потребуется согласие органов опеки, и выделение долей детям произойдет, когда заемщик полностью погасит долг по ипотеке. Закон рассмотрен пока в первом чтении, а значит семьям можно пока только решать эту проблему с банком в индивидуальном порядке», — резюмирует она.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: