Признание договора купли-продажи автомобиля недействительным: как оспорить сделку?

Признание сделки недействительной

Если сделка противоречит действующим нормам права, закрепленным в законах и подзаконных актах, она недействительна. Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. Ничтожные сделки недействительны, независимо от признания их таковыми судом. Оспоримые сделки признаются недействительными по решению суда.

Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок

Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:

  • совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать. Например, недееспособным или ребенком до 14 лет. Если, допустим, ребенок 12 лет по собственному желанию и без ведома законных представителей продаст свой велосипед другу, эта сделка будет ничтожной.
  • нарушена форма сделки, например, для завещания требуется письменная форма, и если оно составлено устно, эта сделка будет ничтожной, то есть не повлечет за собой никаких правовых последствий.
  • нарушено требование о регистрации сделки, например, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано, в противном случае сделка будет ничтожной.

Также ничтожные сделки бывают мнимыми и притворными (ст. 170 ГК РФ). Мнимые — это те, которые совершаются лишь для вида, а притворные — с целью прикрыть другую сделку.

Пример мнимой сделки: должник, не желая лишиться своего имущества переоформляет его на родственников, заключая договор дарения. При этом фактической передачи недвижимости не происходит: он продолжает проживать в «подаренной» квартире, платит за нее налоги и коммунальные платежи.

Пример притворной сделки: недвижимость передается якобы по договору дарения, то есть безвозмездно, а фактически продавец получает от покупателя деньги, или в договоре купли-продажи недвижимости указана меньшая цена, а по факту уплачена большая.

Притворная сделка ничтожна, а та сделка, которую она прикрывала — действительна.

Оспоримые сделки требуют доказательств, чтобы их признали таковыми. Оспоримость — это возможность признать сделку недействительной.

Например, если сделку заключил несовершеннолетний ребенок 17 лет, но ранее он был признан полностью дееспособным (эмансипация), тогда нужно будет в качестве доказательств предоставить соответствующее решение суда. Или сделка была совершена под угрозой, с применением обмана или насилия. Здесь также нужно доказывать в суде, что имели место эти факты.

Чтобы понять, оспоримая сделка или ничтожная, нужно читать в законе. Если прямо указано, что сделка является недействительной, значит это ничтожная сделка. Если же указано, что сделка может быть признана недействительной судом, то такая сделка оспоримая.

Порядок заявления требований по недействительным сделкам

Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.

Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.

В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:

  1. признать сделку недействительной;
  2. применить последствия недействительности сделки.

Физлицам обращаться нужно в районный суд. Госпошлина согласно п. 2, ч. 1 ст. 333.21 НК РФ составляет 6000 рублей.

Разъяснения применения судами некоторых положений гражданского кодекса, в том числе в части признания сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок содержится в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25.

Сроки обращения в суд по недействительным сделкам

Подать исковое заявление о применении последствий ничтожной сделки можно в течение трех лет после того, как началось исполнение этой сделки. Такой порядок установлен, если в суд обращается лицо, являющееся участником сделки.

Если же в суд обращается третье лицо, которое не является участником сделки, то трехлетний срок начинает отсчитываться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Здесь нужно учитывать, что срок исковой давности в этом случае не может превышать десять лет.

Что же касается оспоримых сделок, то исковое заявление о признании такой сделки недействительной, а также о применении последствий ее недействительности можно подать в течение одного года.

Этот срок начинает отсчитываться с момента, когда прекратились насилие или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка. Либо с того момента, как истец узнал, что его право было нарушено и есть основания для признания сделки недействительной.

Сроки исковой давности по недействительным сделкам регламентированы ст. 181 ГК РФ.

Основания недействительности сделок

Сделки недействительны или могут быть признаны таковыми судом по следующим основаниям:

Нарушение формы — например, несоблюдение требований о нотариальном заверении договора, или его государственной регистрации.

Нарушение содержания — если содержание сделки противоречит основам правопорядка и нравственности, например, мнимые или притворные сделки.

Нарушение воли — если сделка заключалась не по доброй воле ее участников или хотя бы одного из них, или если внутренняя воля сформировалась неправильно, например, под угрозой или обманным путем.

Нарушение субъектного состава — участники сделки не имели право на ее совершение, например, сделка совершена недееспособным лицом или при ее совершении превышены полномочия и т. д.

Последствия недействительности сделок

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не предусматривает наступления юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью. Считается, что лицо действовало недобросовестно, если знало об основаниях недействительности сделки.

Все полученное в результате недействительной сделки стороны обязаны возвратить друг другу, а в случае если сделать это невозможно, например имущество, полученное в результате недействительной сделки, уже продано, возместить другой стороне его стоимость.

Пример с брачным контрактом: если договор и какие-то его отдельные пункты признаны недействительными, то супруги обязаны вернуть друг другу все имущество, которое получили в результате соблюдения этого контракта.

Важно учитывать, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если они будут противоречить основам правопорядка и нравственности. Например, если по тому же брачному договору один из супругов окажется в крайне неблагоприятном положении.

В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора

Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.

В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.

Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.

Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.

Читайте также:
Сделка по обмену квартиры за уход за стариками: особенности, плюсы и минусы, документы

Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.

Примеры распространенных рискованных сделок

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

  • нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
  • покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
  • квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
  • нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
  • продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
  • продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
  • продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
  • сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
  • продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
  • квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Как обезопасить себя от ненадежной сделки

Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.

Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.

Кто и с какими доказательствами: оспариваем сделки правильно

Кто и с какими доказательствами: оспариваем сделки правильно

В последние годы признать сделку недействительной можно лишь в том случае, если она реально нарушает права истца, а не формально в чем-то немного противоречит закону. Вместе с тем значительно расширяется и круг лиц, которые могут обжаловать те или иные соглашения. Хотя порой даже суды не могут разобраться, кто в конкретной ситуации может оспорить сделку, а кто – нет. Особенно, если речь идет о корпоративных отношениях, которые осложняются наследственными. А владельцам предприятий надо кропотливо собирать доказательную базу, когда нужно признать недействительной сделку, совершенную директором их компании в ущерб бизнесу.

Перефразируя классика, все действительные сделки похожи друг на друга, каждая недействительная сделка оспорима по-своему, говорит Артур Зурабян, руководитель практики международных судебных споров и арбитража ART DE LEX ART DE LEX Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Комплаенс группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Санкционное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международные судебные разбирательства группа Природные ресурсы/Энергетика группа Финансовое/Банковское право × . Если стоит цель обжаловать соглашение, то надо не основания подгонять под эту задачу, а существующие обстоятельства под них, добавляет Алмаз Кучембаев, руководитель юрагентства Кучембаев и партнеры Кучембаев и партнеры Региональный рейтинг. × . И один из базовых вопросов этой темы заключается в том, кто имеет право на такое оспаривание. По общему правилу подобными полномочиями обладают стороны сделки.

В 2013 году законодатель принципиально изменил подход к оспариванию сделок. С этого момента основанием для признания сделки недействительной являются не формальные моменты, а реальное нарушение оспариваемой сделкой прав истца. Для этого презумпция ничтожности сделок, не соответствующих закону (ст. 168 ГК), изменена на презумпцию их оспоримости. То есть сами по себе нарушения закона, допущенные при заключении сделки, не позволят считать ее недействительной. Истец должен доказать суду, какие реальные неблагоприятные последствия он получил от спорной сделки.

Роман Речкин, старший партнер INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) Региональный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Интеллектуальная собственность группа Семейное и наследственное право группа Банкротство (включая споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании ×

Но при существующем регулировании этим лицам как раз и сложнее всего оспорить соглашение, говорит Айнур Ялилов, партнер Шаймарданов и Партнеры Шаймарданов и Партнеры Региональный рейтинг. × . По его словам, суды ориентируют контрагентов на сохранение обязательств со строгим исполнением, а не их аннулирование. Юрист добавляет, что помешает сторонам оспорить сделку и принцип эстоппеля. Он появился в российском гражданском законодательстве пять лет назад и защищает от недобросовестного поведения контрагента, основываясь на правиле «не противоречь сам себе». Так, сторона не может требовать признать договор ничтожным, если раньше она действовала так, будто считает его действительным.

1. Определение надлежащего субъекта, имеющего право на оспаривание.

2. Выбор правильного способа защиты права.

3. Выявление и формирование доказательственной базы с учетом актуальной судебной практики в отношении выбранного способа защиты.

4. Учет сроков исковой давности и специальных сроков на оспаривание.

Источник: Артур Зурабян, руководитель практики в Art de Lex

Из-за перечисленных обстоятельств гораздо легче обжаловать соглашение стороннему лицу, чьи права нарушает этот документ, отмечает Ялилов. Либо тому, кто указан в законе (п. 2 ст. 166 ГК). Роман Речкин, старший партнер INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) Региональный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Интеллектуальная собственность группа Семейное и наследственное право группа Банкротство (включая споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании × , добавляет, что судебная практика последовательно расширяет круг лиц, которые имеют право на оспаривание сделок. По его словам, особенно показательна эта ситуация на примере оспаривания операций должника, совершенных в целях злоупотребления правом: «Правовым основанием для обращения в суд являются ст. 10 и 168 ГК, но в этих нормах кредитор не упоминается как лицо, которое вправе оспаривать сделки должника по выводу активов». По этой причине четко разобраться в том, кто же может оспорить ту или иную сделку, помогает именно судебная практика.

Читайте также:
Распределение доли выбывшего участника между оставшимися участниками

1. При корпоративных основаниях это сама корпорация и ее участники. Другие лица, например члены совета директоров корпорации, не имеют права на иск.

2. При банкротных основаниях это конкурсный управляющий и конкурсные кредиторы. При санации банка этими правами обладает временная администрация.

3. Закон также допускает наличие иных специально указанных в законе истцов. Например, уполномоченных государственных органов, прокуратуры и т. д.

Источник: Артур Зурабян, руководитель практики в Art de Lex

Что могут оспорить прокурор и поручитель

Так, если при совершении сделки затронуты государственные и общественные интересы, то ее может оспорить и прокурор (п. 18 Информационного письма Президиума ВАС от 13 марта 2001 г. № 62). А вот обжаловать заключенные фирмой договоры, которые противоречат целям ее деятельности, у надзорного органа уже не получится, замечает Ялилов. В деле № А40-98055/2013 прокурор наравне с другими истцами пытался оспорить продажу здания военным издательством, что привело к исчезновению активов у предприятия и его реорганизации. Но суды указали на то, что такой заявитель не относится к числу лиц, по иску которых подобное соглашение можно признать недействительным (ст. 173 ГК).

Судебный пристав тоже может обратиться в суд с требованием признать недействительной сделку. Речь идет о ситуации, когда в отношении должника возбуждено исполнительное производство, а тот пытается продать часть своего имущества, чтобы спасти активы от взыскания. У Николая Гарина* приставы арестовали прицеп, стимулируя его скорее рассчитаться с кредиторами. Но вместо этого должник умудрился продать это имущество, пока шло исполнительное производства.

Тогда сотрудники ФССП обратились в суд с требованием оспорить договор купли-продажи имущества. Но суд не принял у них иск, сославшись на отсутствие законных интересов у таких заявителей в спорной ситуации. Апелляция оставила такое решение без изменений. А Верховный суд отменил акты нижестоящих инстанций и подчеркнул, что приставы в этом случае могут обжаловать соглашение (дело № 77-КГ 17-7).

ВС подчеркнул, что такое право есть у сотрудников ФССП, если при совершении сделки должник злоупотребил правом в ходе исполнительного производства, действовал в обход закона и преследовал противоправную цель избежать обращения взыскания на принадлежащее ему имущество. Хотя Речкин замечает: из п. 2 ст. 174.1 ГК («Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено») следует, что подобную сделку не нужно признавать недействительной, так как она не мешает арестовать проданный актив.

1) Совершенные в целях вывода активов:

– Наличие цели совершения сделки, отличной от той, которая обычно преследуется при заключении подобных соглашений.
– Наличие злоупотребления правами, которое совершили стороны сделки.
– Наличие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.
– Наличие у сторон соглашения иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.

Если сделки совершены лишь для вида и прикрывают вывод активов, то доказывается одновременное выполнение следующих условий:
– Стороны сделки не собирались ее исполнять или требовать ее исполнения.
– При заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

2) Торги и сделки по ее результатам:

– Сделка еще не исполнена заказчиком и победителем торгов.

– При проведении торгов существенно нарушены положения профильных законов о закупках (44-ФЗ, 223-ФЗ):
есть сведения о несоответствии конкретных положений закупочной (конкурсной/аукционной) документации требованиям законодательства о закупках.

3) Сделки с недвижимостью, совершенные лицом, которое не понимало значений своих действий:

– Заключения экспертов, полученные по результатам судебной психологической (психолого-психиатрической) экспертизы.

– Подробные и точные показания свидетелей.

– Пояснений нотариусов, которые свидетельствовали сделку.

4) Сделки при фальсификации самого договора

– Заключение экспертов по результатам экспертизы (химической, почерковедческой).

Источник: Вячеслав Голенев, адвокат Железников и партнёры Железников и партнёры Федеральный рейтинг. группа Уголовное право Профайл компании ×

С корпоративными отношениями спорные моменты в обсуждаемой теме возникают в тех случаях, когда они «осложняются» другими спорами. В частности, наследственными. Так, судам пришлось разбираться, есть ли у наследника доли в ООО право оспорить сделки, которые мог бы обжаловать наследодатель, но так этого и не сделал при жизни. Три инстанции разошлись в оценке этой ситуации (дело № А33-18938/2011). А Президиум ВАС подчеркнул, что наследник обладает теми же правами, которые имелись и у наследодателя и может защищать их при нарушении. В том числе оспорить сделки, которые в свое время привели к уменьшению стоимости полученной доли в ООО.

Участникам обществ вообще стоит внимательнее следить за теми сделками, которые проводят их организации. В деле № А60-29583/2011 директор ООО продал недвижимость компании (нежилые помещения) сторонним лицам. Один из участников общества заметил, что сделка носит кабальный характер и попытался оспорить ее в судебном порядке, но безрезультатно. Истец уверял, что спорное имущество было бы выгоднее продать по отдельности и за более высокую цену. Кроме того, в отношении ООО возбуждено исполнительное производство, так что момент для распродажи активов не самый удачный. Но суды эти аргументы не убедили. Три инстанции указали на то, что сделку можно признать кабальной при стечении сразу нескольких тяжелых обстоятельств, а не одного. Да и условия соглашения должны быть не просто «невыгодными», а «крайне невыгодными», подчеркнули суды, отказав в иске.

Значительно проще добиться признания сделки кабальной, если при ее заключении одну из сторон серьезно обманули. Сослан Гаджинов купил компанию «Энергия» у Андрея Тарасенко. При подписании договора купли-продажи продавец в акте-приема передачи перечислил долги, которые есть у фирмы, – 111 000 руб. Но уже после сделки выяснилось, что общая задолженность компании перед всеми кредиторами составляет около 300 000 руб. Указав на то, что Тарасенко об этом не сообщил покупателю, Гаджинов попросил признать недействительной соглашение купли-продажи организации. И суды удовлетворили требования заявителя, признав сделку кабальной (дело № А61-2982/2013).

А вот поручителю обжаловать основное обязательство будет непросто. Компания «Южный металл» взяла кредит на 82 млн руб. в ВТБ, но смогла отдать лишь 6 млн руб. Остальную сумму банк стал требовать с поручителей, те в ответ попытались признать кредитное соглашение недействительным (дело № А32-28266/2010). Заявители уверяли, что договор займа изначально заключен на кабальных условиях. Но три инстанции подчеркнули, что поручители, не являясь стороной спорного договора, не могут его оспаривать из-за «крайне невыгодных» условий в документе.

Читайте также:
Управление транспортным средством в наркотическом опьянении

Поручителю покупателя-компании тоже не удастся оспорить договор купли-продажи, даже если это соглашение директор фирмы подписал, выйдя за пределы своих полномочий (п. 1 ст. 174 ГК). В соответствии с этой нормой подобную сделку суд может признать недействительной только по иску лица, «в интересах которого установлены ограничения» (п. 10 информационного письма Президиума ВАС № 28 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК о поручительстве»). В спорной ситуации – это компания-покупатель.

Сделки за рамками полномочий

Основания по оспариванию сделок из п. 2 ст. 174 ГК актуальны исключительно для бизнеса и на практике вызывают немало трудностей.

П. 2 ст. 174 ГК («Последствия нарушения представителем или органом юрлица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юрлица»)

1) Сделки, совершенные представителями или органами юрлица в ущерб интересам представляемого или организации, если другая сторона сделки должна была знать об этом.

2) Сделки, совершенные в результате сговора либо иных совместных действий представителя или органа юрлица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам компании.

В российских судах сложно подтвердить наличие сговора (этого требует норма), объясняет Мерген Дораев, партнер ЕМПП ЕМПП Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа Семейное и наследственное право группа Экологическое право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Уголовное право 15 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 33 место По выручке × : «Исключением служат ситуации, когда есть приговор по уголовному делу, подтверждающий факт злоупотребления полномочиями». А экономические последствия от заключенного соглашения могут быть разнесены во времени с моментом его подписания, добавляет юрист: «То есть сделка, выгодная для общества в момент совершения, может нести обратный эффект из-за поменявшейся конъюнктуры рынка». Да и доказать неравноценность встречного предоставления бывает непросто, так как нет ее четких критериев, поясняет эксперт.

– Сам представляемый или юридическое лицо, руководителем которого заключена оспариваемая сделки.

– Участник хозяйственного общества.

– Арбитражный управляющий в рамках банкротства.

Что должен доказать заявитель.

По первому основанию:

– Совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях. Например, при неравноценности встречных предоставлений.

– Осведомленность другой стороны об убыточном характере сделки для представляемого.

– Отсутствие обстоятельств, позволяющих считать сделку экономически оправданной.

По второму основанию:

– Факт сговора или иных совместных действий в ущерб интересам представляемого.

Источник: Мерген Дораев, партнер ЕМПП ЕМПП Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа Семейное и наследственное право группа Экологическое право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Уголовное право 15 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 33 место По выручке ×

Общий подход к доказыванию состава нарушения, которое содержит обсуждаемая норма, 9-й ААС представил в своем решении по делу № А41-41596/17. Суд указал, что основания недействительности соглашения из п. 2 ст. 174 ГК являются «средством правовой защиты в тех случаях, когда контрагенты заключили сделку, которая сама по себе не запрещена законом или иным правовым актом, но при этом причиняет одной из сторон явный и очевидный ущерб».

«В такой ситуации необходимо доказать только обстоятельства того, что сделка причинила или причинит стороне явный ущерб. А другой участник соглашения должен был знать об этом. Кроме того, спорная сделка не является экономически оправданной для стороны, которой она причинила или причинит явный ущерб».

Этот подход может служить ориентиром для подготовки доказательственной базы по такой категории дел, считает Дораев. В подобных спорах при вынесении решения о недействительности сделок суды отталкиваются от рыночной стоимости проданных товаров или оказанных услуг, целесообразность которых истцы ставят под сомнение. Так, в деле № А40-89325/17 заявителю удалось успешно оспорить договор подряда, так как цена работ многократно превосходила рыночную. Это делало сделку экономически нецелесообразной. В другом споре суд признал соглашение купли-продажи автомобиля недействительным по п. 2 ст. 174 ГК, так как стоимость машины оказалась значительно ниже рыночной (дело № А40-14781/17).

Обсуждаемая норма активно применяется судами и в отношении сделок тех банков, которые находятся в предбанкротном состоянии. Суд признал недействительным допсоглашение кредитной организации, которым она продлила своему акционеру срок возврата займа на 10 лет (дело № А40-151926/15). Суд указал на то, что из-за этого договора банк потерял возможность извлечь выгоду от отношений со своим должником. И акционер-заёмщик не мог не знать об этом.

По п. 2 ст. 174 ГК две инстанции признали недействительным и соглашение Мособлбанка, который в предбанкротном состоянии пожертвовал «Национальному фонду Святого Трифона» 15 млн руб. При этом учредителем этой организации являлся председатель правления банка. Ссылаясь на это обстоятельство, суды указали, что фонд знал о том, какой ущерб банку наносит этот договор пожертвования (дело № А40-50329/15).

Несмотря на подробное законодательное регулирование и разъяснения правоприменительной практики, остаются проблемные аспекты по вопросам оспаривания. В частности, речь идет о круге субъектов, которые могли бы обжаловать корпоративные решения, когда они приняты с целью нарушения закона и/или злоупотребления правом, замечает Зурабян: «Сделки в таком случае может оспорить заинтересованное лицо». А если дело касается корпоративных решений, то суды считают, что никакие специальные основания не дают возможности их обжаловать лицам, не входящим в число участников компании, констатирует юрист. Таким образом, бенефициары бизнеса в подобных случаях выглядят беззащитными.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 31.05.2016 N 14-КГ16-9

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Романовского С.В. и Киселева А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Золотарева А.Н. к Воробьеву И.А. к и Борисовой Л.В. о признании договора купли-продажи незаключенным и истребовании имущества из чужого незаконного владения

по кассационным жалобам Воробьева И.А. и Борисовой Л.В. на решение Бобровского районного суда Воронежской области от 21 июля 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 20 октября 2015 г.,

заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения представителя Борисовой Л.В. Булгакова Е.Ю., представителя Золотаревой Е.В. Лискина А.В., просивших жалобу удовлетворить, Золотарева А.Н., просившего жалобу отклонить,

Золотарев А.Н. обратился в суд с иском к Воробьеву И.А., Борисовой Л.В. о признании договора купли-продажи незаключенным и истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Иск мотивирован тем, что 26 сентября 2013 г. Золотарев А.Н. приобрел транспортное средства <. >с использованием частично кредитных денежных средств, полученных в ООО “Русфинанс Банк”. Исполнение обязательств Золотарева А.Н. по кредитному договору обеспечено договором залога указанной машины от 26 сентября 2013 г.

Читайте также:
Трудовая инспекция в Кронштадте: как записаться на прием, документы

Золотарев А.Н. с 5 октября 2012 г. находился в браке с Золотаревой Е.В., которая фактически пользовалась спорным транспортным средством. С супругой истец не проживает с 15 марта 2015 г. Каких-либо договоров, направленных на отчуждение принадлежащего ему автомобиля, Золотарев А.Н. не заключал, намерений на отчуждение транспортного средства также не имел. 1 апреля 2015 г. ему стало известно о том, что собственником автомобиля с 17 марта 2015 г. является Воробьев И.А. Впоследствии 5 апреля 2015 г. последний продал автомобиль Борисовой Л.В., которая в настоящий момент является собственником транспортного средства.

Золотарев А.Н. ссылался на то, что от его имени с Воробьевым И.А. заключен договор купли-продажи автомобиля от 17 марта 2015 г., который истец не подписывал, в связи с чем просил признать данный договор незаключенным, а договор купли-продажи от 5 апреля 2015 г., заключенный между Воробьевым И.А. и Борисовой Л.В., признать недействительным, истребовать автомобиль из незаконного владения Борисовой Л.В.

Решением Бобровского районного суда Воронежской области от 21 июля 2015 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 20 октября 2015 г., исковые требования Золотарева А.Н. удовлетворены частично. Автомобиль истребован у Борисовой Л.В., на которую возложена обязанность передать транспортное средство Золотареву А.Н. В удовлетворении требований о признании договора купли-продажи автомобиля от 17 марта 2015 г. незаключенным и о признании недействительным договора купли-продажи от 5 апреля 2015 г. отказано.

В кассационных жалобах Воробьева И.А. и Борисовой Л.В. содержатся просьбы об отмене вышеназванных судебных постановлений в связи с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 29 апреля 2016 г. кассационные жалобы с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, объяснения относительно кассационных жалоб, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобы подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судом установлено, что Золотарев А.Н. являлся собственником автомобиля <. >на основании договора купли-продажи от 26 сентября 2013 г.

Указанным автомобилем пользовалась его супруга Золотарева Е.В., что подтверждается ее распиской о том, что она забрала в пользование совместно нажитое имущество – спорный автомобиль.

17 марта 2015 г. в органах ГИБДД был зарегистрирован договор купли-продажи автомобиля, в соответствии с которым Золотарев Е.В. продал транспортное средство Воробьеву И.А. за 50 000 руб. Сведения о новом собственнике автомобиля внесены в паспорт транспортного средства.

Впоследствии 5 апреля 2015 г. Воробьев И.А. продал автомобиль Борисовой Л.В. за 200 000 руб.

Истец Золотарев А.Н. ссылался на то обстоятельство, что он не подписывал договор купли-продажи от 17 марта 2015 г. и у него также отсутствовало волеизъявление на отчуждение транспортного средства.

Согласно заключению судебной экспертизы подпись от имени Золотарева А.Н. в договоре купли-продажи транспортного средства от 17 марта 2015 г. выполнена не самим Золотаревым А.Н., а другим лицом.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что автомобиль <. >выбыл из владения Золотарева А.Н. помимо его воли, в связи с чем транспортное средство подлежит истребованию из незаконного владения Борисовой Л.В.

Позицию суда первой инстанции поддержал суд второй инстанции.

Между тем с выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно статье 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав”, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражений ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Таким образом, юридически значимыми по делу об истребовании имущества являются, в частности, обстоятельства утраты собственником владения спорным имуществом (по его воле или помимо его воли).

При этом следует учитывать, что выбытие имущества из владения того или иного лица является следствием конкретных фактических обстоятельств. Владение может быть утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, или действий иных лиц, осуществляющих передачу по его просьбе или с его ведома. В подобных случаях имущество считается выбывшим из владения лица по его воле.

Указанные правовые позиции не были учтены судебной коллегией по гражданским делам Воронежского областного суда.

Суд апелляционной инстанции, применяя положения статей 301 – 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, ограничился лишь тем фактом, что подпись в договоре купли-продажи автомобиля от 17 марта 2015 г. выполнена не истцом. Однако само по себе данное обстоятельство не свидетельствует о том, что имущество выбыло из владения истца помимо его воли и не может служить безусловным основанием для истребования имущества. Иные обстоятельства выбытия спорного автомобиля из владения истца, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судом на обсуждение не выносились, в связи с чем суд в нарушение положений частей 1 и 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не дал оценку иным представленным сторонами и имеющимся в деле доказательствам.

Так, судом не дана оценка находящимся в представленном отделом МВД России по Бобровскому району Воронежской области материале об отказе в возбуждении уголовного дела N <. >г. объяснениям С. составившей договор купли-продажи, и Воробьева И.А. о заключении 17 марта 2015 г. договора купли-продажи автомобиля и его передаче новому собственнику по воле Золотарева А.Н. и при его непосредственном участии.

Читайте также:
Как написать правильно заявление на отпуск: образец заполнения. Сколько лет оно хранится и за какое время нужно его предоставить?

При этом в рамках рассмотрения дела судом первой инстанции было удовлетворено ходатайство о вызове в качестве свидетеля С. однако данный свидетель допрошен не был.

Не был предметом оценки суда тот факт, что ни истец, ни его супруга не заявляли о хищении автомобиля либо о его утрате иным способом и правоустанавливающих документов на него, однако указанные предметы были переданы новому собственнику Воробьеву И.А.

Таким образом, в нарушение положений статьи 198 и пунктов 5 и 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции не установил каким образом автомобиль выбыл из владения Золотарева А.Н., то есть не установил обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, что явилось следствием существенного нарушения норм материального и процессуального права.

Также ответчиками указывалось на то, что истец Золотарев А.Н. состоял в зарегистрированном браке с Золотаревой Е.В. с 2012 г. по 14 апреля 2015 г. Между супругами была достигнута договоренность о передаче в фактическое владение Золотаревой Е.В. спорного автомобиля, являющегося их общим совместным имуществом, что подтверждается соответствующей распиской от 15 марта 2015 г.

Судом первой инстанции в обоснование вывода о выбытии автомобиля из владения Золотарева А.Н. указано, что расписка о передаче спорного автомобиля супруге Золотаревой Е.В. не имеет правового значения, поскольку собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению и передавать его в пользование другим лицам. С данными выводами согласился суд апелляционной инстанции.

Однако судом апелляционной инстанции не учтено, что в соответствии с частями 1 и 2 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

При наличии названной расписки и исходя из приведенных положений Семейного кодекса Российской Федерации, а также статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не были исследованы указанные сторонами, в частности и истцом, обстоятельства нахождения во владении Золотаревой Е.В. спорного автомобиля на момент его продажи Воробьеву И.А.

Удовлетворяя исковые требования об истребовании автомобиля по тем основаниям, что транспортное средство выбыло помимо воли истца, суд первой инстанции исходил из выводов судебной почерковедческой экспертизы о подделке подписи Золотарева А.Н. в договоре купли-продажи от 17 марта 2015 г., с чем согласился и суд апелляционной инстанции.

В силу положений частей 1 – 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье настоящего Кодекса.

Вопреки указанным нормам без внимания суда апелляционной инстанции были оставлены доводы о том, что судебная экспертиза проведена с нарушениями процессуального закона.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 81 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае оспаривания подлинности подписи на документе или ином письменном доказательстве лицом, подпись которого имеется на нем, суд вправе получить образцы почерка для последующего сравнительного исследования. О необходимости получения образцов почерка выносится определение суда. О получении образцов почерка составляется протокол, в котором отражаются время, место и условия получения образцов почерка. Протокол подписывается судьей, лицом, у которого были получены образцы почерка, специалистом, если он участвовал в совершении данного процессуального действия.

В нарушение действующего процессуального закона в качестве сравнительного материала эксперту были представлены экспериментальные образцы почерков без составления соответствующего протокола, в связи с чем установить происхождение экспериментальных образцов почерков именно от истца не представлялось возможным, а также отсутствовали данные об условиях, при которых были получены эти образцы.

В качестве свободных образцов почерка экспертом были исследованы электрофотографические копии паспорта на имя Золотарева А.Н. с датой выдачи 26 июня 2001 г., а также подписи от имени истца в копиях договора дарения от 27 января 2015 г. и договора наряда-заказа на работы СТО от 26 сентября 2013 г. Оригиналы документов для исследования эксперту представлены не были.

Между тем для производства судебной почерковедческой экспертизы представляются документы на бумажных носителях, содержащие непосредственные почерковые объекты и сравнительные образцы. Документы представляются в оригиналах (подлинниках), так как электрофотографические копии являются ограниченно пригодным объектом для почерковедческого исследования, что обусловлено возможными искажениями при изготовлении данных копий.

При таких обстоятельствах при назначении и проведении судебной почерковедческой экспертизы были нарушены нормы Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем указанное экспертное заключение не могло рассматриваться судом как допустимое доказательство, имеющее значение при рассмотрении спора по существу.

Таким образом, приводимые суду апелляционной инстанций доводы о том, что автомобиль выбыл из владения Золотарева А.Н. по его воле и в результате его действий, направленных на передачу имущества, не были исследованы судом апелляционной инстанции при разрешении спора и не была дана надлежащая оценка доказательствам, на которые ответчики ссылались в обоснование названных обстоятельств, чем существенно нарушены положения вышеприведенных норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (статья 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Однако по изложенным основаниям Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения названных выше норм материального и процессуального права являются существенными, повлиявшими на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав авторов жалоб.

При таких обстоятельствах апелляционное определение подлежит отмене, а дело – направлению в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 20 октября 2015 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляция не признала продажу авто недействительной, несмотря на подделку подписи его сособственника

Представитель истицы пояснил «АГ», что он планирует обжаловать решение апелляции и намерен дойти до Верховного Суда. По его словам, спорная сделка имеет порок волеизъявления, что делает ее ничтожной. Кроме того, при покупке автомобиля ответчица имела возможность проявить необходимую разумность, добросовестность, осмотрительность.

Читайте также:
Исковое заявление о расторжении договора оказания юридических услуг и возврата денежных средств

Красноярский краевой суд оставил в силе решение первой инстанции в споре о признании недействительной сделки по продаже автомобиля, находящегося в совместной собственности супругов, по заявлению одного из них (имеется в распоряжении «АГ»).

Супружеская пара в период брака приобрела автомобиль Nissan Almera за счет заемных средств ЗАО «РН Банк». Кредитный договор и право собственности на машину были оформлены на супругу – гражданку П. Впоследствии автомобиль был продан гражданке Б. по договору купли-продажи.

Позднее гражданка П. обратилась в суд с иском к покупательнице автомобиля и бывшему супругу о признании недействительным указанного договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки. Истица ссылалась на то, что спорный автомобиль был приобретен в период брака с ответчиком и являлся общим имуществом супругов. По словам П., ее бывший супруг продал автомобиль за 150 тыс. руб., однако она не подписывала соответствующий договор купли-продажи, не передавала своему супругу полномочия на продажу машины, не оформляла согласия на сделку и не получала деньги от продажи.

В Советском районном суде г. Красноярска П. поддержала исковые требования, а ответчики не признали иск.

В суде истица пояснила, что она не встречалась с покупательницей автомобиля и не обсуждала с ней вопрос о его продаже. Также П. утверждала, что супруг подделал ее подпись в спорном договоре, и в подтверждение своих доводов представила заключение судебной экспертизы, выполненной ФБУ Красноярской ЛСЭ Минюста. Согласно указанному документу рукописная запись Ф.И.О. истицы и ее подпись в строке «продавец» в спорном договоре были выполнены не ею самой, а другим лицом с подражанием ее подлинной подписи.

Бывший супруг П. не отрицал в суде, что подделал подпись в договоре купли-продажи автомобиля. При этом он утверждал, что вместе с бывшей супругой показывал автомобиль Б., истица сама заполняла текст договора купли-продажи, кроме того, она получила от него половину денег за вырученный автомобиль. Также ответчик сообщил суду о том, что автомобиль был продан покупательнице за 445 тыс. руб., о чем свидетельствовала расписка о получении денежных средств, выданная им покупательнице.

Указанную сумму сделки озвучила и Б., которая считает себя добросовестным приобретателем спорного имущества. Она пояснила суду, что виделась с гражданкой П. в день показа автомобиля, однако отрицала присутствие истицы при заключении сделки. По словам ответчицы, для заключения сделки купли-продажи супруг истицы привез уже подписанный договор. Кроме того, Б. указала на пропуск истицей срока исковой давности, который следует считать от даты заключения спорного договора, и отметила, что надлежащим способом защиты прав истицы будет предъявление иска к ее бывшему супругу о взыскании 50% денежной суммы, полученной от реализации автомобиля.

Районный суд отказал в удовлетворении исковых требований, исходя из того, что спорный автомобиль являлся совместной собственностью супругов. Как указал суд, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению движимым имуществом и сделок, не требующих нотариального удостоверения, не требуется получать нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Поэтому, пока не доказано иное, презюмируется, что любые действия супруга с движимым имуществом совершены с согласия второго супруга (ст. 35 СК РФ).

Кроме того, суд сослался на пропуск истицей срока исковой давности, при этом отказавшись восстанавливать его в силу того, что «истица не несла расходов по содержанию, не принимала мер по обеспечению сохранности данного автомобиля, не обеспечивала заключение договора ОСАГО в отношении него и не проявляла интереса к судьбе данного автомобиля». Также суд указал, что одним из способов защиты прав истицы может быть предъявление иска к ее бывшему супругу о взыскании половины суммы, полученной от продажи автомобиля.

Впоследствии истица подала апелляционную жалобу, в которой просила отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность. В жалобе, помимо прочего, указывалось на неправильное исчисление судом первой инстанции срока исковой давности, который следовало исчислять с момента, когда ей стало известно о нарушенном праве.

Изучив материалы дела, Красноярский краевой суд пришел к следующим выводам.

Как пояснил суд, совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим движимым имуществом, и оспариваемая другим участником по мотиву отсутствия на то согласия законодателем квалифицируется как оспоримая и может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. Бремя доказывания юридически значимого обстоятельства возлагается на участника совместной собственности, оспаривающего сделку.

Апелляция указала, что в данном случае имелось ясно выраженное согласие обоих супругов на распоряжение имуществом. Также она отклонила доводы жалобы, связанные со стоимостью спорного имущества и ценой оспариваемой сделки, заключением договора купли-продажи, так как юридически значимым обстоятельством в указанном споре являлась доказанность факта осведомленности стороны покупателя о наличии возражений истицы относительно продажи спорного автомобиля.

Красноярский краевой суд пришел к выводу, что покупательница автомобиля полагала, что продавец распоряжается имуществом с согласия супруги, в связи с чем признал ее добросовестным приобретателем.

Также апелляция поддержала вывод суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку о нарушенном праве она должна была узнать с даты продажи автомобиля – 5 марта 2016 г., а в суд П. обратилась лишь в сентябре 2017 г.

В судах интересы истицы представлял юрист Константин Иванов, который сообщил «АГ», что собирается обжаловать апелляционное определение и намерен дойти в указанном споре до Верховного Суда РФ. «П. не давала согласия на сделку, поэтому в ней имеется порок волеизъявления. Нарушение принципа согласованности сторон приводит к ничтожности сделки, – пояснил юрист. – Супруг истицы необоснованно распорядился общей совместной собственностью, а ответчик подтвердил, что в сделке по купле-продаже авто отсутствовало согласие его супруги».

Также Константин Иванов отметил, что при заключении спорного договора ответчица Б. должна была проявить необходимую разумность, добросовестность, осмотрительность, и она имела такую возможность, поскольку фактически проживала по соседству с истицей и могла запросить согласие на сделку второго продавца.

«В планах пока не идет речи о применении последствий недействительной сделки. Сначала необходимо признать ее таковой», – заключил Константин Иванов.

НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ СДЕЛКИ

НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ СДЕЛКИ

Каковы налоговые последствия признания судом сделки недействительной? Узнаете из данной статьи.

Правовое регулирование

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В Гражданском кодексе оспоримыми признаются сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта (п. 1 ст. 168), а также сделки, совершенные:

– юридическим лицом в противоречии с целями деятельности (ст. 173);

Читайте также:
Какие льготы для предпенсионеров в Челябинске и Челябинской области в 2022 году

– без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа, необходимость получения которого предусмотрена законом (ст. 173.1);

– за пределами полномочий, которые ограничены документами, регулирующими деятельность юридического лица (ст. 174);

– под влиянием заблуждения (ст. 178), обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Об этом говорится в п. 1 ст. 167 ГК РФ.

Примечание. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость (если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом) (п. 2 ст. 167 ГК РФ). В юридической практике это называется двусторонней реституцией.

Например, по договору купли-продажи, признанному недействительным, покупатель возвращает продавцу имущество, а продавец покупателю – денежные средства. Иными словами, как отмечено в Письмах Минфина России от 09.09.2019 N 03-03-07/69376, от 20.03.2015 N 03-07-11/15448, признание судом договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным устанавливает тот факт, что покупателю по такому договору право собственности на это имущество не переходило.

Таким образом, возврат имущества в результате признания договора недействительным (в отличие от “добровольного” расторжения договора) не нужно оформлять как “обратную” реализацию. Покупатель возвращает продавцу собственный товар последнего, на который у покупателя отсутствует право собственности, поэтому реализации в понимании п. 1 ст. 39 НК РФ у продавца не происходит. Стороны просто возвращаются на исходные позиции.

Далее рассмотрим, в каком порядке и в каком периоде обе стороны договора должны осуществить перерасчет налогов.

Корректировка налоговых обязательств у продавца

Предположим, продавец в момент исполнения договора (например, в 2019 году) отразил полученную от покупателя выручку в составе доходов от реализации, уплатив с этой суммы налог на прибыль. После признания сделки недействительной (в 2021 году) ему необходимо исключить из доходов выручку, полученную за реализованный товар по недействительной сделке, тем самым устранив искажение налоговой базы.

В результате такой корректировки возникает переплата по налогу на прибыль, которую следует каким-то образом оформить, то есть отразить в декларации по налогу на прибыль. Должна ли организация-продавец подавать “уточненку” за период, когда произошла реализация (2019 год), или можно произвести перерасчет налоговой базы в периоде обнаружения искажения (в 2021 году)?

Примечание. В случае признания сделки недействительной перерасчет налоговой базы и суммы налога на прибыль организаций осуществляется в порядке, установленном ст. 54 НК РФ (Письмо Минфина России от 19.01.2021 N 03-03-06/1/2373).

Согласно п. 1 ст. 54 НК РФ действуют следующие правила корректировки налоговой базы в случае обнаружения ошибок (искажений).

При обнаружении в текущем налоговом (отчетном) периоде ошибок (искажений), относящихся к прошлым периодам, перерасчет проводится за период, в котором были совершены ошибки (то есть подается уточненная декларация).

Допускается проведение корректировки в периоде обнаружения ошибок (без подачи “уточненки”) в случаях, когда:

– период совершения ошибки невозможно определить;

– допущенные искажения привели к излишней уплате налога.

ФНС России в Письме от 28.11.2017 N СД-4-3/24087@ признала правомерным представление “уточненки” за прошедший налоговый период вследствие признания недействительности сделок по приобретению недвижимости. При этом она сослалась на п. 1 ст. 54 НК РФ, в силу которого организация может произвести пересчет налоговой базы и суммы налога за налоговый (отчетный) период, в котором совершена ошибка, а также в котором выявлена ошибка.

Однако в арбитражной практике выработан несколько иной подход, обусловленный прежде всего тем, что в данном случае речь идет не об ошибках (искажениях), а о признании сделки недействительной.

В качестве примера можно привести Постановление АС СКО от 27.06.2018 N Ф08-2414/2018 по делу N А32-30166/2016. Вот что в нем говорится.

Если сделка фактически исполнена, ее несоответствие нормам законодательства, регулирующим хозяйственную деятельность, значения для налогообложения не имеет (если иное прямо не предусмотрено Кодексом). Если значимые для налогообложения юридические факты уже имели место, налогоплательщики по общему правилу не могут изменить их налоговые последствия. Само по себе признание недействительным договора не освобождает от уплаты налога с полученного по такой сделке дохода.

В силу п. 1 ст. 271 НК РФ при методе начисления доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления). С этой точки зрения, если стороны сделки (договора) только договорились о том, что в некотором периоде должна быть произведена оплата реализованных товаров (работ, услуг), но фактически она не произведена, для целей расчета налога на прибыль это значения не имеет, доход считается полученным.

Согласно положениям ст. 39, 54, 146, 154, 247, 249, 271, 313 – 316 НК РФ все совершенные налогоплательщиком в определенном налоговом или отчетном периоде хозяйственные операции по реализации товаров (работ, услуг), соответствующие ст. 39 НК РФ, подтвержденные первичными документами, составленными сторонами этих операций (продавцом-налогоплательщиком и покупателем – организацией или предпринимателем), вне зависимости от их оплаты, признаются выручкой налогоплательщика и их стоимость, определенная в первичных документах, подлежит включению в состав дохода от реализации для исчисления НДС и налога на прибыль организаций. Все последующие изменения стоимости или количества (объемов) совершенных в соответствующем налоговом или отчетном периоде хозяйственных операций, в том числе в виде возврата товара, непринятия части работ (услуг) или оспаривания сделки, на основании которой была произведена хозяйственная операция, подлежат учету налогоплательщиком как новые факты (события) хозяйственной жизни в налоговом (отчетном) периоде их возникновения (периоде возврата товара, уменьшения его цены, реституции в связи с признанием сделки недействительной).

Арбитры подчеркнули: налогоплательщик имеет право отразить возврат реализованного ранее имущества или уменьшить налоговую базу только после фактического его получения и только в том периоде, в котором будут осуществлены операции по возврату.

Примечание. Корректировка в налоговом учете должна быть произведена в том году, когда имел место новый факт хозяйственной деятельности, а именно расторжение договора и возврат имущества либо признание сделки ничтожной и составление акта передачи спорного имущества законному собственнику. При этом налоговые обязательства за период совершения сделки не подлежат корректировке ни у продавца, ни у покупателя.

Данная позиция сформирована в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 N 148, Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 12992/12, Определениях ВС РФ от 26.03.2015 N 305-КГ15-965, от 09.10.2014 N 309-КГ14-2300.

Из изложенного также вытекает то, что все совершенные налогоплательщиком в определенном налоговом периоде хозяйственные операции по реализации товаров признаются выручкой и их стоимость, определенная в первичных документах, должна включаться в состав дохода от реализации для исчисления НДС и налога на прибыль; после признания сделки недействительной первоначально отраженная выручка не изменяется; организация вправе учесть изменения при определении налоговой базы того периода, когда эти изменения возникли.

Читайте также:
Центробанк вводит новый налог на пенсию: суть законопроекта

Корректировка налоговых обязательств у покупателя

Налог на прибыль

После того как сделка признана судом недействительной, покупатель должен возвратить имущество продавцу. Однако покупатель уже отразил при исчислении облагаемой базы по налогу на прибыль расходы, связанные с полученным имуществом. Эти расходы следует восстановить.

В отличие от продавца, покупатель как сторона, для которой признание сделки недействительной привело к занижению суммы налога к уплате, в силу положений п. 1 ст. 54 НК РФ должен корректировать только налоговую базу в том периоде, когда он отражал расходы. Другого варианта у него нет.

Например, покупатель приобрел недвижимое имущество и учитывал его как основное средство. Позднее договор купли-продажи недвижимости был признан судом недействительным и имущество было возвращено продавцу. В этом случае (как указано в Письме Минфина России от 20.03.2015 N 03-07-11/15448) организация должна восстановить начисленную ранее амортизацию по возвращаемому основному средству (и амортизационную премию, если она применялась), после чего подать уточненные декларации за те периоды, в которых отражались указанные расходы.

Минфин, к сожалению, не уточняет, в каком периоде это нужно сделать, что очень важно. Ведь решение суда, которым сделка признана недействительной, может вступить в силу в одном отчетном (налоговом) периоде, а фактически имущество может быть возвращено в другом периоде. Например, имущество приобретено в 2019 году, договор признан судом недействительным в 2020 году, а возвращено имущество продавцу в 2021 году.

В арбитражной практике есть примеры, когда судьи в подобных случаях приходили к такому выводу: отнесение затрат по договору в уменьшение облагаемой базы произведено налогоплательщиком в соответствии с требованиями действующего законодательства и изменение налоговой и бухгалтерской отчетности может быть произведено им только при возникновении последствий признания сделки недействительной.

Признание гражданско-правовой сделки недействительной без проведения реституции (приведения сторон в первоначальное положение) не может являться основанием для внесения изменений в декларации и исключения из налогооблагаемой базы спорных операций в случае соблюдения налогоплательщиком требований, установленных ст. 252 НК РФ (см. Постановление ФАС УО от 12.05.2009 N Ф09-2876/09-С3 по делу N А07-6358/2008-А-ДГА). Аналогичное мнение высказано в Постановлении ФАС ЗСО от 29.09.2011 по делу N А27-1750/2011.

Таким образом, по мнению арбитров, провести корректировку налоговой базы предыдущих периодов и подать “уточненки” следует в том периоде, когда фактически проведена реституция (возврат имущества). Применительно к нашему примеру уточненную декларацию по налогу на прибыль за 2019 год следует подавать в 2021 году.

При этом, полагаем, во избежание налоговых рисков не стоит начислять амортизацию по ОС с того момента, когда суд признал сделку недействительной, и до момента, когда имущество возвращается продавцу.

Налог на добавленную стоимость

В отличие от продавца, покупатель как сторона, для которой признание сделки недействительной привело к занижению суммы налога к уплате, в силу положений п. 1 ст. 54 НК РФ должен корректировать только налоговую базу в том периоде, когда производилось исполнение договора. Поэтому он должен отразить корректировочный счет-фактуру в книге продаж периода отгрузки.

В силу положений п. 1 ст. 81 НК РФ при обнаружении организацией в поданной налоговой декларации искажений сведений, приводящих к занижению суммы налога, она обязана представить в налоговый орган уточненную налоговую декларацию. Таким образом, покупатель должен подать уточненную декларацию по НДС за тот период, когда была произведена отгрузка.

Отметим, что Минфин в подобной ситуации придерживается иного подхода (см. вышеупомянутые Письма N 03-03-07/69376, N 03-07-11/15448, где речь шла о восстановлении покупателем налога на прибыль и НДС по признанной недействительной сделке купли-продажи недвижимости). При отсутствии в НК РФ специальных норм для случаев двухсторонней реституции чиновники свой вывод по восстановлению НДС покупателем сделали, ссылаясь на п. 5 ст. 171 и п. 4 ст. 172 НК РФ, посвященные продавцу. Напомним, согласно этим нормам суммы НДС, предъявленные продавцом покупателю при реализации товаров и уплаченные в бюджет, подлежат вычетам при возврате товаров, а вычет производится в полном объеме после отражения в учете операций по корректировке.

На основании этих норм и последовал совет для покупателя – восстанавливать НДС, ранее правомерно принятый к вычету покупателем, в том налоговом периоде, в котором товар возвращен продавцу. Заметьте, речи об уточненных декларациях уже не идет (в отличие от разъяснений по налогу на прибыль, изложенных в этих же Письмах).

Данные Письма не размещены на сайте ФНС в качестве обязательных к применению в работе налоговых органов. В связи с этим полагаем, что к разъяснениям Минфина, изложенным в них, следует относиться с большой осторожностью (по крайней мере в отношении НДС).

Итак, если покупатель не хочет спорить с налоговыми органами, ему необходимо подать уточненную декларацию по НДС. Когда это сделать? Казалось бы, ответ очевиден: после того, как произведена двухсторонняя реституция (по аналогии с рассуждениями относительно налога на прибыль, о чем, кстати, говорилось и в вышеперечисленных Постановлениях ФАС УО и ФАС ЗСО).

Однако не так давно в подобной ситуации Верховный Суд РФ в Определении от 09.10.2014 N 309-КГ14-2300 указал: стороны недействительной сделки вносят исправления в учет и подают уточненные декларации за тот период, в котором состоялась эта сделка. Все корректировки делаются в месяце признания сделки недействительной.

В то же время из Определения ВС РФ от 26.03.2015 N 305-КГ15-965 по делу N А40-69367/2013-107-235 следует иной вывод: налогоплательщик имеет право отразить возврат реализованного ранее имущества или уменьшить налоговую базу только после фактической реституции и только в том периоде, в котором будут осуществлены операции по возврату имущества. Этот же подход продемонстрирован в Определении ВС РФ от 23.11.2016 N 309-КГ16-15398 по делу N А50-27882/2015.

Таким образом, вопрос о том, как отразить последствия признания сделки недействительной для целей исчисления НДС, остается спорным.

Не путать с расторжением договора!

Нередко на практике организации вынуждены расторгнуть договор. Обращаем ваше внимание, что налоговые последствия в этом случае не идентичны налоговым последствиям, которые возникают в случаях признания судом договора недействительным.

Предположим, организация (продавец) реализовала имущество по договору купли-продажи в 2020 году. В 2021 году было подписано соглашение о расторжении договора и возврате имущества. Должна ли организация подать уточненную декларацию за тот период, когда имущество было реализовано?

Согласно п. 2, 3 ст. 453 ГК РФ с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора прекращаются обязательства сторон (если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора).

В связи с тем что в данной ситуации речь идет о расторжении договора (а не признании его недействительным), обязательства сторон прекращены на будущее время, то есть с момента заключения соглашений, что не влечет двустороннюю реституцию и не является основанием для корректировки налоговых обязательств за 2020 год. Расторжение договора не свидетельствует о его изначальной порочности, не означает, что налогоплательщик допустил ошибки (искажения) в исчислении налоговой базы в 2020 году (в периоде совершения сделок), с которыми ст. 54 НК РФ связывает право на корректировку налоговой базы.

Читайте также:
Продажа ООО с долгами: инструкция где и как продать фирму с задолженностями

Таким образом, полагаем, что доходы и расходы продавца, связанные с расторжением договора, необходимо отразить в налоговом периоде, когда расторгнут договор, а обязательства сторон прекращены, то есть в 2021 году.

Аналогичный подход можно найти в арбитражной практике. Так, в Постановлении ФАС СКО от 18.06.2014 по делу N А53-4308/2013 арбитры сделали вывод о том, что договоры купли-продажи имущества не признаны недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 – 179 ГК РФ, поэтому такое последствие недействительности договоров, как двусторонняя реституция, не подлежало применению.

Кроме того, по смыслу п. 1 ст. 54 НК РФ налоговые последствия влекут не сами гражданско-правовые сделки, а совершаемые во исполнение этих сделок финансово-хозяйственные операции, отражаемые в бухгалтерском учете. При этом налогообложению подвергается финансовый результат, формируемый по итогам налогового (отчетного) периода на основе данных регистров бухгалтерского учета, в том числе совокупности совершенных в соответствующем периоде названных операций.

Риск недействительной сделки: как себя обезопасить

Риск недействительной сделки: как себя обезопасить

Вы купили квартиру, сделали ремонт, и вдруг — гром среди ясного неба: вы узнаете, что скоро можете оказаться на улице. Вашу сделку собираются признать недействительной. Удастся ли отстоять свои права и как заранее подстраховаться, чтобы не оказаться и без денег, и без жилья?

Какие сделки имеют все шансы оказаться недействительными?

Сделка купли-продажи, замаскированная под дарение.

В случае признания ее недействительной, покупатель не вправе требовать вернуть фактически уплаченную им сумму за покупку недвижимости.

С заниженной ценой.

После отмены такой покупки продавец обязан вернуть покупателю только ту сумму, которая указана в договоре.

На момент продажи в отношении квартиры велись судебные разбирательства, на нее был наложен арест или какое-либо обременение, инициирована процедура банкротства продавца.

Продавец не выполнил требования семейного законодательства — например, не получил согласие на продажу от другого супруга (это касается в том числе и бывших мужа/жены), имеющих право на долю в квартире.

Нарушены права и законные интересы несовершеннолетних. Например, если на момент приватизации в квартире проживал ребенок и не был наделен долей. После достижения совершеннолетия он вправе обратиться в суд и оспорить сделку по продаже.

Не соблюдены права лиц, временно не проживающих в квартире (находящихся в местах лишения свободы, на службе в Вооруженных силах, в интернате, доме престарелых и т. п.).

Нарушены права законных наследников. Если один из них продал квартиру по своему усмотрению, остальные могут заявить о своих правах на утраченную долю в наследстве.

От имени продавца договор заключал представитель (при выдаче доверенности проверка объекта и прав собственника, как правило, намного более поверхностна, чем при продаже).

Сделка совершена по поддельным документам.

Одна из сторон сделки ввела в заблуждение другую.

В течение какого времени сделку могут признать недействительной?

Один год

Договор расторгается как оспоримый — в случае обмана, отсутствия необходимого согласия, введения в заблуждение.

Три года

Сделку объявляют ничтожной как мнимую или притворную, нарушающую права третьих лиц или совершенную недееспособным.

Десять лет

Максимальный срок, установленный законом для защиты имущественных прав.

Отсчет срока начинается не с даты совершения сделки, а с момента, когда обратившийся в суд человек о ней узнал. В некоторых случаях суд будет рассматривать дело и после истечения срока исковой давности.

Предположим, если были ущемлены права несовершеннолетнего при приватизации или наследстве: ребенок вырос, узнал о нарушении и вправе потребовать свою долю даже спустя 20 лет после сделки.

«Я вас впервые вижу»: сделка с клоном

Пара с ребенком из Краснодара готовилась стать родителями второй раз. Семья продала свою недвижимость на юге и приобрела «двушку» в Москве. С собственником рассчитались через банковскую ячейку. Через полгода, когда новоселы сделали хороший ремонт и в семье родился еще один ребенок, на пороге появился настоящий собственник жилья. Он заявил, что квартиру не продавал, проживающих в ней видит впервые, и подал иск в суд о признании сделки ничтожной. Покупатели дело проиграли.

Через некоторое время судебные приставы выставили на улицу семью с двумя детьми, один из которых — грудной младенец. На вопрос о том, кто вернет деньги, в полиции им ответили прямо: кому вы заплатили, с тех и спрашивайте. Конечно, мошенник был объявлен в розыск, но попробуй его найди! Ведь всё, что о нем известно, — он внешне похож на собственника квартиры. К сожалению, в этой истории нет счастливого конца: семья потеряла и жилье, и деньги.

«Сделка с клоном» — тип мошенничества, когда продавцом прикидывается человек, похожий на владельца квартиры. Как избежать подобной ситуации?

Эксперты перечисляют моменты, на которые следует обратить особое внимание.

1. Собственник предпенсионного или пенсионного возраста (55+).

Человек менял паспорт в 45 лет, то есть более 10–15 лет назад, когда документ не обладал такими степенями защиты, как сегодня. В старых паспортах заменить фото проще — мошенники пользуются этой лазейкой.

2. Продавец — юридически одинокий человек, в браке не состоит и является единственным собственником недвижимости.

3. Предыдущий паспорт хозяина квартиры утерян.

Обратите внимание на 19-ю страницу паспорта, где есть сведения о ранее выданных документах. Обязательно проверьте информацию на сервисе ГУВМ МВД РФ как о настоящем паспорте, так и о предыдущем. Если документ числится в розыске, это повод насторожиться.

Будьте особенно бдительны, если удостоверение личности выдано в Башкортостане, Бурятии, Туве, Татарстане, Калмыкии, Ставропольском или Краснодарском крае, Ростовской области, республиках Северного Кавказа, в Крыму, ДНР, ЛНР. По статистике, именно в этих регионах чаще всего подделывают паспорта. Часто бывает, что на одно лицо оформлено несколько документов.

4. Квартира, которую вы хотите купить, сдавалась внаем.

Выясните, предлагалось ли жилье в аренду раньше или сейчас. Не будет лишним пообщаться с соседями. Сфотографируйте продавца квартиры, покажите снимок соседям и поинтересуйтесь, действительно ли этот человек живет в квартире рядом. Кроме того, сравните фото продавца с фото в паспорте (это поможет сделать программа-фоторобот).

5. Подпись владельца не совпадает с той, что стоит на ранее подписанных документах.

Получите образец подписи продавца. Во время передачи аванса обязательно возьмите рукописную расписку. Сравните почерк с карточкой учета формы № 1П паспортного стола. Подобным образом удалось выявить несколько аферистов

Специалисты настоятельно рекомендуют отказаться от сделки, если вы обнаружили хотя бы три признака из вышеперечисленных пяти.

Старушка на миллион

Пенсионерка продала квартиру за 10 млн рублей и настояла на том, чтобы в договоре был указан лишь миллион, чтобы не платить налоги. Покупатели пошли навстречу бабушке. Но едва они успели отпраздновать новоселье, та обратилась в суд с заявлением, что ее ввели в заблуждение.

Читайте также:
Сколько стоит эвакуатор и штрафстоянка – практические аспекты в российских городах

Сам по себе факт занижения цены в договоре не является основанием для признания сделки недействительной. Но в этом случае свою роль сыграло стечение обстоятельств: продавец — человек пенсионного возраста, к тому же покупатели не взяли с бабушки расписку о получении всей суммы.

В итоге суд встал на сторону пенсионерки и расторг сделку. Квартира вернулась прежней хозяйке, а покупатели получили обратно только 1 млн из 10 потраченных.

Уменьшая цену продажи в договоре, вы должны понимать, что при расторжении сделки получите именно эту сумму.

То, что оставшиеся деньги тоже принадлежат вам, придется доказывать, а это крайне сложно, особенно если у вас нет расписки от продавца. Поэтому не соглашайтесь на занижение цены в договоре!

Как доказать добросовестность

С 1 июня 2020 года вступил в силу Федеральный закон № 299-ФЗ от 2 августа 2019 года. В соответствии с ним гражданин, признанный добросовестным приобретателем, вправе претендовать на компенсацию из бюджета РФ, если его сделку оспорят.

Такое правило существовало и раньше, но выплачивали не более 1 млн рублей. Теперь же реально рассчитывать на возмещение кадастровой стоимости квартиры.

Добросовестным считается покупатель, который перед сделкой полностью проверил продавца и квартиру. Что для этого нужно?

  • Взять справки в психоневрологическом и наркологическом диспансерах о дееспособности владельца недвижимости.
  • Получить справку в бюро кредитных историй, чтобы выяснить, не ведется ли против продавца жилья исполнительное производство, не является ли он банкротом и не находится ли в предбанкротном состоянии.
  • Проверить историю перехода права собственности на недвижимость.
  • Узнать, все ли выписаны из квартиры.
  • Опросить соседей о том, действительно ли продавец живет в этой квартире, зафиксировать это письменно.
  • Получить от продавца все документы через акт приема-передачи: выписку из домовой книги, выписку из финансово-лицевого счета, справку об отсутствии долгов и т. д.
  • Собрать информацию обо всех настоящих и бывших собственниках, а также о лицах, временно не проживающих в квартире.
  • Постараться выяснить, нет ли у третьих лиц существующих или возможных прав на объект.
  • Проконтролировать, нет ли нарушения имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних, в том числе ранее проживавших в квартире.
  • Если сделка заключается по доверенности, проверить документ у нотариуса.

По словам специалистов Росреестра, чем чаще квартира переходила из рук в руки, тем более рискованна ее покупка. Надо обращать внимание не только на количество сделок, но и на промежутки между ними: если последний договор заключен менее трех лет назад, от такой покупки лучше отказаться.

Сбор документов лучше поручить агентству недвижимости или юридической компании. Финансовые операции лучше проводить в безналичной форме. После сделки обязательно храните все документы — именно они подтвердят, что вы добросовестный приобретатель.

Плюсы и минусы титульного страхования

Самостоятельно провести полную юридическую проверку квартиры и собрать все необходимые документы вы вряд ли сумеете. Но если вы полагаетесь только на собственные силы и знания при покупке квартиры, подстелите соломки и воспользуйтесь титульным страхованием.

Как это работает? Рассмотрим на примере.

Гражданин Иванов приобрел по ипотеке квартиру у Петрова, который ранее купил ее у Сидорова. Впоследствии Иванов получил повестку в суд о признании сделки недействительной. Это удивило покупателя, так как все документы тщательно проверили риелторское агентство, банк и страховая компания.

Оказалось, что предыдущий хозяин квартиры Сидоров на момент заключения договора считался недееспособным, поскольку состоял на учете в психоневрологическом диспансере. Его родственники доказали в суде, что владелец не осознавал своих действий при продаже квартиры.

О недееспособности Сидорова на момент заключения сделки между Ивановым и Петровым ни одна из сторон, включая банк и страховую компанию, не знала.

В результате долгой тяжбы суд признал сделку недействительной и потребовал вернуть квартиру Сидорову. Признаков мошенничества со стороны Иванова не выявили. Недвижимости он лишился, но получил страховое возмещение в размере стоимости квартиры.

Цель титульного страхования — обезопасить добросовестного приобретателя от риска материальных потерь из-за утраты права собственности на недвижимость.

Наиболее часто встречающиеся прецеденты — это признание недееспособности или неправомерности действий лиц — участников сделки.

Титульное страхование — достаточно эффективная форма защиты, но и у нее есть минусы:

  1. Услуга не из дешевых: за страховку в особо сложных случаях придется заплатить до 5% стоимости квартиры (хотя обычно речь идет о меньших ставках).
  2. Страховые компании откажутся заключать договор, если сочтут историю сделок с квартирой не слишком надежной.
  3. Большое количество случаев считается нестраховыми (обычно в договоре их от десятка до полутора), когда возмещение не выплачивают.
  4. Страховые компании, как правило, несут ответственность, только если исковое заявление поступило в суд во время действия договора страхования. А иск против нового собственника может быть подан и через год, и через три, и через пять лет.

Сделку пытаются признать недействительной. Что делать?

Если подается претензия и вас вызывают в суд, стоит соблюдать несколько правил:

  1. На претензии нужно отвечать, а в суде — обязательно участвовать.
  2. Необходимо собрать все документы, связанные с приобретением и регистрацией квартиры в ЕГРН, предоставить их в суд (либо сослаться на них в ответе на претензию). Чем больше таких документов, тем лучше.
  3. Если сделка удостоверялась нотариусом, надо обязательно требовать привлечения его в процесс. В этом случае нотариус — ваш гарант. Он отвечает за удостоверенную сделку и имуществом, и профессией.
  4. Обращайтесь к профессионалам. Не все потеряно, даже если суд первой инстанции признал сделку недействительной. Вы вправе обжаловать это решение. Основания для этого самые разные: вас не вызывали в суд, повестки направлялись по неправильному адресу или вы не явились в суд по уважительным причинам.

Если же решение суда прошло все инстанции и превратилось в окончательное, попытайтесь взыскать с продавца уплаченные за квартиру деньги либо доказать свой статус добросовестного приобретателя и получить компенсацию от государства.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Романа Варламова, начальника управления по работе с банками дирекции розничного бизнеса компании «Ингосстрах», Марию Жукову, управляющего директора сети «Миэль», Елену Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет Недвижимости», Василия Неделько, управляющего партнера юридической компании «Неделько и партнеры», Вадима Шабалина, кандидата юридических наук, руководителя и преподавателя «Учебного центра по подготовке риелторов».

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: