О продаже земли по поддельным документам: защита прав собственника и добросовестного приобретателя

Возврат имущества из чужого незаконного владения

По статистике Росреестра, в первом полугодии 2019 года российские суды рассмотрели более 980 исковых заявлений об истребовании имущества из незаконного владения другим собственником, при этом 267 исков касалось истребования жилья. Но суды неохотно удовлетворяют подобные иски, по 74 заявлениям требования были полностью удовлетворены.

Исковое заявление об истребовании имущества из чужого незаконного владения – инструмент защиты вещных прав собственника. В статье рассказываем, куда обращаться с таким иском и для каких ситуаций он подходит.

Виды незаконного владения имуществом

Гражданский кодекс в статьях 301 и 302 выделяет ряд ситуаций с незаконным владением имуществом.

  • Похищение у собственника имущества в результате кражи или мошеннических действий, в результате которых права на имущество переходят к третьим лицам, не имеющим никаких полномочий на владение.
  • Собственник потерял имущество, а затем права на него заявили третьи лица без получения согласия от собственника. При этом прежний собственник по-прежнему владеет имуществом, и закон признает владение нового собственника незаконным.
  • Права на имущество были получены третьими лицами в результате обмана или угроз при заключении сделки с имуществом. Обычно такие ситуации возникают при сделках с жильем, но могут касаться и другого имущества.

Кроме того, незаконным владением признают:

  • Если у законного собственника есть все доказательства того, что спорное имущество действительно ему принадлежит. Для недвижимого имущества это будет выписка из ЕГРН.
  • Владелец докажет, что лишился имущества без своего согласия в результате кражи, потери, угроз или обмана, а также мошенничества.
  • Имущество находится у незаконного владельца на момент подачи иска в суд.

В каких случаях можно истребовать имущество из незаконного владения

Потребовать от незаконного владельца вернуть имущество прежний собственник может лишь в том случае, если укажет на признаки, по которым его можно опознать. Например, это могут быть:

  • Наличие заводских номеров и других меток от производителя;
  • Номера, поставленные предприятием в ходе инвентаризации на баланс;
  • Другие маркировки на имуществе или опознавательные знаки.

Если новый собственник утратил имущество в результате гибели или опознавательные знаки на нем стерлись и провести идентификацию не получится, то исковое заявление суд не примет, и истребовать имущество из незаконного владения невозможно. Однако законный владелец может потребовать компенсировать нанесенный ему ущерб или потребовать возместить неосновательное обогащение.

Порядок истребования

Досудебный или претензионный порядок разрешения спора с незаконным владельцем действует в том случае, если это условие указано в договоре, на основании которого незаконный владелец получил имущество. Например, если исковое заявление подается в отношении собственности компании, то сначала необходимо направить досудебную претензию. Если незаконный владелец не ответил на нее в течение 30 календарных дней, то уже исковое заявление подается в арбитражный суд.

Однако законодательством обязанность по делам об истребовании имущества из чужого незаконного владения не предусмотрена. Суд может рассмотреть выполнение такого требования по аналогии с иском о возврате неосновательного обогащения. При этом статья 303 о расчетах при возврате имущества из незаконного владения должна учитываться в приоритете перед общими нормами о возврате неосновательного обогащения, о чем в пункте 12 указано в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, Президиума ВАС РФ от 06.04.2004 № 15828/03. Проценты за доход от незаконного владения чужим имуществом в данном случае не должны начисляться. Суды исходят из того, что незаконное владение вещью – это неосновательное пользование имуществом, а не доходами, и статью 395 они применять в данном случае не будут.

Защитить нарушенные права собственника на владение имуществом можно, подав виндикационный иск.

Виндикационный иск – это требования законного собственника вернуть обратно его имущество, которым завладели другие лица без согласия прежнего владельца. В рамках судебного разбирательства новый владелец должен доказать, что может владеть вещью или недвижимостью на законных основаниях и подтвердить факт совершения сделки либо иной передачи ему спорного имущества. Если старый владелец хочет вернуть себе имущество, то он должен доказать незаконность владения у нового собственника.

Виндикационный иск отличается от негаторного. Оба иска направлены на восстановление прав собственника, но есть и отличия:

  • Негаторный подают при нахождении имущества у собственника. Виндикационный иск касается истребования имущества из чужого незаконного владения;
  • Негаторный иск решает проблемы по праву пользования или распоряжения имуществом, виндикационный иск подается только при наличии спорных ситуаций по владению;
  • Отличаются такие иски и по срокам давности. Если виндикационный иск подается в течение трех лет после нарушения прав на владение имуществом, то негаторный иск можно подать в любой момент, когда собственник узнает о нарушении прав пользования и распоряжения.

Исковое заявление собственник может подать в отношении любого имущества – недвижимого и движимого. Нужно приложить к заявлению правоустанавливающие документы на спорное имущество, иначе дело вряд ли рассмотрят. Такими документами могут быть:

  • Выписка из ЕГРН, если заявление подается в отношении недвижимости, либо свидетельство о регистрации прав собственности (если помещение регистрировали до 2017 года);
  • Договора купли-продажи, дарения, мены;
  • Завещание.
Читайте также:
Правила оформления гарантийного письма о приеме на работу + образец для для УДО, иностранца, студента

В суде истцу нужно заявить:

  • О возврате всех доходов, полученных с незаконного владения имуществом, либо компенсации доходов, которые собственник мог бы получить при владении вещью за период, на протяжении которого имущество было в незаконном владении;
  • О возврате доходов от добросовестного владельца. Доходы должны быть получены с момента, когда добросовестный владелец узнал о своем незаконном владении. Также истец может запросить компенсацию недополученной прибыли за период незаконного владения.

Но Гражданский кодекс защищает и добросовестного владельца. В ответ на иск тот может потребовать компенсировать содержание имущества на период, за который был рассчитан доход с владения. Однако расходы нужно обосновать, они должны действительно улучшить характеристики имущества либо дополнить ее новыми функциями.

Кроме того, если от вещи можно отделить улучшения, то добросовестный владелец может оставить их себе либо потребовать компенсации при невозможности отделения. Сумма компенсации не должна превысить сумму произведенных улучшений.

Исковое заявление подается в суд по местонахождению ответчика, то есть добросовестного либо недобросовестного владельца. Срок исковой давности, в течение которого суд может принять заявление к рассмотрению, – три года. Данный срок начинает идти с момента:

  • Когда прежний владелец узнал о нарушении его прав на имущество;
  • Когда прежний владелец узнал точное местонахождение и нового владельца утраченной вещи.

Госпошлину при подаче искового заявления оплачивает истец. Ее размер рассчитывается исходя из стоимости спорного имущества.

Например, госпошлину по иску о возврате недвижимости рассчитают по ее кадастровой стоимости. А пошлина для движимого имущества будет рассчитана исходя из ее стоимости, указанной на документах при приобретении вещи. Если имущество уже утратило свой товарный вид, то для оценки стоимости нужно заказывать экспертную оценку у оценщиков.

Истец может вернуть судебные расходы при полном удовлетворении иска, а если дело выиграно частично, то можно вернуть госпошлину пропорционально требованиям, которые удовлетворил суд. Если суд в иске отказал, то госпошлину не возвращают.

Решение суда

Есть ситуации, когда решение суда при рассмотрении дела об истребовании имущества из незаконного владения будет отрицательным. Собственник точно проиграет иск, если имущество погибло – истребовать уже нечего. А недобросовестным владельцем могут признать собственника, если тот:

  • Быстро перепродал вещь;
  • Продал ее по цене ниже рыночной;
  • Зависел от решения покупателя.

Такие сделки суд признает недействительными. В итоге покупатель должен вернуть вещь собственнику, а договор расторгается.

Верховный и Высший арбитражный суд в совместном Постановлении Пленумов 29.04.2010 № 10/22 разъяснили, что если недвижимость не зарегистрирована в ЕГРН за прежним собственником, то покупателя могут признать недобросовестным. Если приобретатель успел зарегистрировать в недвижимости других людей, то он должен их оттуда выписать. Наконец, если покупатель отказывается выполнить утвержденное решение суда, то истцу нужно получить исполнительный лист и обратиться к судебным приставам, которые принудительно выселят покупателя и членов его семьи из чужой недвижимости.

Добросовестным покупателя признают и в том случае, если вещь приобретена на возмездной основе. Если сделка была безвозмездной, то новый собственник возвращает имущество прежнему, законному владельцу вещи независимо от того, каким способом приобреталось имущество.

Покупатель должен доказать передачу ему имущества по воле прежнего владельца. Но если имущество было изъято по решению суда, которое впоследствии отменили, то суд признает передачу имущества помимо воли собственника.

При рассмотрении дела суд проверяет правомерность полномочий собственника и если нижестоящий суд ошибся в определении правомерности, то вышестоящая инстанция должна отправить дело на новое рассмотрение.

Кто считается добросовестным владельцем

С 1 января 2020 года добросовестным владельцам будут выплачивать компенсации денежных средств, потраченных на имущество, которое изъяли из незаконного владения. Для этого нужно, чтобы приобретателя имущества признали добросовестным – такой собственник не знает и не может знать о том, что продавец приобрел продаваемое имущество незаконно и не должен быть его владельцем. Добросовестному приобретателю нужно доказать проявленную разумную осторожность и осмотрительность при совершении сделки. Он должен доказать, что смог проверить контрагента по сделке и у него не возникло сомнений в честности продавца. Добросовестный покупатель должен опираться на данные из официальных реестров и не знать о мошеннических действиях с имуществом.

По общим правилам у добросовестного покупателя не должны отнять купленное имущество, за которое новый собственник заплатил действительную стоимость. Но законодательством предусмотрены нормы, согласно которым продавец либо прежний собственник может истребовать имущество из незаконного владения.

Истребование имущества у добросовестного владельца

У добросовестного владельца отберут приобретенное имущество по иску прежнего собственника в нескольких случаях:

  1. Вещь выбыла из владения законного собственника помимо их воли, например из-за злого умысла, кражи, потери, иного вмешательства третьих лиц в право собственности.
  2. Имущество приобреталось у продавца, который не имел никаких полномочий на продажу. Например, не была оформлена доверенность на совершение сделки, или не подписан агентский договор.
Читайте также:
Долевое строительство в 2022 году

Последние изменения в Гражданский кодекс дают более широкую защиту прав добросовестного приобретателя и тот теперь может рассчитывать на возмещение убытков при приобретении имущества у незаконного собственника. Так, если в течение полугода добросовестный приобретатель не получил возмещение убытков по исполнительному листу, то ему выплачивается однократная единовременная компенсация за государственный счет.

Размер такой компенсации устанавливается судом в каждой конкретной ситуации. Например, если речь идет о приобретении жилья, то ему могут выплатить либо стоимость недвижимости по договору купли-продажи, либо по кадастровой стоимости истребуемого имущества, которая определяется на дату вступления в силу судебного акта о компенсации понесенных расходов.

Если за время исполнительного производства приобретатель смог частично возместить убытки, компенсацию уменьшат на сумму уже взысканных расходов.

После выплаты компенсации право на возмещение расходов с незаконного продавца недвижимости будет уже у государства, которое потребует вернуть сумму расходов, потраченных на компенсацию добросовестному приобретателю.

Добросовестный приобретатель земельного участка

Подборка наиболее важных документов по запросу Добросовестный приобретатель земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Добросовестный приобретатель земельного участка

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 14 “Отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории” Федерального закона “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую” “Из изложенного следует, что положения Закона N 280-ФЗ, устанавливая прежде всего административную процедуру устранения противоречий между сведениями двух публичных реестров (ЕГРН и ГЛР) и условия, при которых отдается приоритет сведениям ЕГРН, направлены на защиту добросовестных приобретателей земельных участков, полагавшихся на сведения ЕГРН (ранее – ЕГРП). При этом при возникновении спора о праве положениями названного Закона не исключается необходимость исследования судами вопросов законности формирования спорных участков и законности возникновения прав на них. Кроме того, необходимо также учитывать положения части 6 статьи 14 Закона N 172-ФЗ, предусматривающей исключения из общего правила о приоритете сведений ЕГРН при определении принадлежности земельного участка к определенной категории земель.”

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 36 “Имущество каждого из супругов” СК РФ
(Р.Б. Касенов) Суд частично удовлетворил требования истца к ответчикам о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, об истребовании участка из владения, о разделе имущества, нажитого в период брака; отказал в удовлетворении встречных требований ответчиков к истцу об исключении из раздела совместно нажитого имущества земельного участка, о признании добросовестным приобретателем земельного участка. При этом суд указал, что согласно п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. Во встречных исковых требованиях один из ответчиков ссылается на то, что участок приобретен за счет денежных средств, полученных им по договору дарения от матери. Между тем в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ указанным ответчиком не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что именно полученными по договору дарения денежными средствами была произведена оплата по договору купли-продажи участка, при этом судом установлено, что спорный земельный участок являлся совместной собственностью супругов.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Добросовестный приобретатель земельного участка

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Спор о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка (на основании судебной практики Московского городского суда)
(“Электронный журнал “Помощник адвоката”, 2021) По данной категории споров возможно предъявление встречных исковых требований (встречного иска). Например, о расторжении договора купли-продажи земельного участка, который истец оспаривает как недействительный, и возврате участка в собственность ответчика-продавца (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.12.2016 по делу N 33-43103/2016), или о признании ответчика (истца по встречному иску) добросовестным приобретателем земельного участка (Апелляционные определения Московского городского суда от 12.03.2020 по делу N 33-11085/2020 (Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 05.11.2020 по делу N 88-23482/2020 данное Определение оставлено без изменения), от 20.02.2020 по делу N 33-1765/2020, от 26.08.2019 по делу N 33-36534/2019).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Основные направления совершенствования регистрационного законодательства: формирование реестрового права в России
(Гаврилюк М.Н.)
(“Имущественные отношения в Российской Федерации”, 2021, N 8) 2) “лесная амнистия” – направлена на защиту прав добросовестных приобретателей земельных участков, которые оказались в лесном фонде (эта амнистия предусматривает следующее общее правило: если ваши права или права предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 года при установлении принадлежности участка к определенной категории земель, то приоритет имеют сведения Реестра недвижимости, а при их отсутствии – сведения правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов);

Читайте также:
Что является дорогостоящим лечением по налоговому кодексу

Нормативные акты: Добросовестный приобретатель земельного участка

Решение Конституционного Суда РФ от 09.11.2017
“Об утверждении Обзора практики Конституционного Суда Российской Федерации за второй и третий кварталы 2017 года” 18. В Определении от 21 сентября 2017 года N 1795-О Конституционный Суд указал, что сформулированный в Постановлении от 22 июня 2017 года N 16-П вывод о том, что в случае истребования выморочного имущества от его добросовестного приобретателя справедливым было бы переложение неблагоприятных последствий в виде утраты такого имущества на публично-правовое образование, был сделан Конституционным Судом в отношении добросовестных приобретателей жилых помещений и сам по себе не предполагает, что такое же определение баланса интересов справедливо для случаев истребования от добросовестных приобретателей земельных участков.

ВС пояснил, когда добросовестность приобретателя не подлежит сомнениям

Эксперты положительно оценили решение Суда. Один из них особо отметил то, что ВС РФ ссылается на позицию ЕСПЧ по данному вопросу. Другой указал, что в определении фактически указано на отсутствие у последнего приобретателя обязанности предполагать возможную незаконность сделки при переходе права на землю к первому частному собственнику от государства или муниципалитета.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла Определение № 305-ЭС17-13675 по делу № A41-103283-2015, согласно которому лицо может быть признано добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неправомочным отчуждателем.

Как следует из решения ВС, в 2010 г. Администрация заключила с ОАО договор аренды земельного участка сроком на 15 лет. Впоследствии ОАО и Общество заключили соглашение о передаче последнему прав и обязанностей арендатора по договору аренды в пределах срока его действия. Затем Общество заявило о намерениях построить на участке предприятие для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции, что и было сделано после получения соответствующих разрешений.

Построив предприятие, Общество обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе арендованного земельного участка, ссылаясь на нахождение на нем принадлежащих ему объектов недвижимости. Администрация приняла постановление, в котором согласилась с требованиями Общества и заключила с ним договор купли-продажи участка. Получив участок в собственность, Общество продало его и находящиеся на нем постройки Агросервису.

В дальнейшем проверкой Министерства имущественных отношений было выявлено существенное превышение площади проданного Обществу участка по отношению к площади здания, расположенного на нем на момент продажи. В связи с этим Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи участка, заключенного между Администрацией и Обществом, применении последствий данной сделки в виде признания недействительным договора купли-продажи между Обществом и Агросервисом о прекращении права собственности последнего на данный участок и исключении из ЕГРП соответствующей записи, а также об истребовании участка из чужого незаконного владения Агросервиса. В качестве основного довода истец указал, что земельный участок был предоставлен Обществу в собственность с нарушением законодательства.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорные договоры купли-продажи являются недействительными, однако не истребовал участок из владения Агросервиса, признав его добросовестным приобретателем по возмездной сделке, поскольку участок выбыл из владения собственника по воле Администрации, осуществляющей распоряжение им, и при ее активном участии.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом первой инстанции о ничтожности спорных договоров купли-продажи, но, сославшись на ст. 273, 301, 302 ГК РФ и ст. 36 и 11.9 Земельного кодекса, все же истребовал спорный земельный участок из владения Агросервиса и обязал передать его Администрации, посчитав, что компания не может быть признана добросовестным приобретателем. Эту позицию поддержал и суд округа.

Однако Судебная коллегия ВС РФ посчитала, что суд первой инстанции, признавая недействительным договор купли-продажи, заключенный Обществом и Агросервисом, а другие суды, отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в иске Администрации об истребования спорного участка из владения Агросервиса и удовлетворяя данное требование Администрации, неправильно применили нормы материального права.

Суд сослался на п. 1 ст. 302 ГК РФ, которой установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Читайте также:
Получение одной категории прав при наличии открытой другой

Также ВС РФ сослался на позицию Европейского Суда по правам человека, согласно которой, если речь идет об общем интересе, публичным властям надлежит действовать своевременно, надлежащим образом и максимально последовательно. ЕСПЧ также указывал, что ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно при отсутствии иных конфликтующих интересов; риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица.

Верховный Суд также указал, что у апелляционного и кассационного судов не было оснований для опровержения вывода первой инстанции о признании Агросервиса добросовестным приобретателем, со ссылкой на то, что он должен был предположить незаконность сделки по предоставлению участка в собственность Общества ввиду существенного превышения площади участка по отношению к размерам расположенных на нем объектов недвижимости. «Нарушение предусмотренного ранее действовавшими ст. 33 и 36 ЗК РФ порядка предоставления земельного участка в собственность Общества является основанием для признания договора недействительным, но не может быть в данном деле критерием для оценки добросовестности последнего приобретателя участка», – указал ВС.

Также Суд отметил, что истребование в пользу Администрации у Агросервиса земельного участка, на котором расположены законно приобретенные им объекты недвижимости, противоречит закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

«Поскольку надлежащим способом защиты интересов собственника является виндикационный иск, предъявляемый к последнему приобретателю имущества, и в данном деле спор о праве собственности на участок между Администрацией и Агросервисом подлежал рассмотрению только путем предъявления виндикационного иска, в удовлетворении которого суд первой инстанции правильно отказал, у судов не имелось правовых оснований для удовлетворения требования Администрации о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного Обществом и Агросервисом», – заключил Верховный Суд.

Руководитель Экспертно-аналитического центра юридической компании LDD Андрей Руднев считает, что в данном случае позиция Судебной коллегии обоснованна и соответствует ГК РФ, Постановлению Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 20 апреля 2010 г. № 10/22, Постановлению КС РФ от 22 июня 2017 года № 16-П, которыми признано, что добросовестным приобретателем недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации, является приобретатель.

«Если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права. Эти положения относятся к недвижимому имуществу, собственником которого могут быть физические и юридические лица, в том числе государственные и муниципальные органы», – прокомментировал Андрей Руднев.

Эксперт считает, что данное определение интересно и тем, что ВС РФ подтвердил позицию Европейского Суда по правам человека. «Это дает возможность при определенных случаях ссылаться одновременно на позиции Судебной коллегии Верховного Суда РФ и ЕСПЧ», – отметил он.

Адвокат АБ «Яблоков и партнеры» Александр Тамодлин сообщил, что практика обращения в суд по вопросам недействительности сделок и истребования из чужого незаконного владения встречается достаточно часто. При этом эксперт отметил, что применение этих правовых институтов оставляет желать лучшего как со стороны заявителей, так и со стороны судов.

«Зачастую не спасает даже наличие руководящего Постановления Пленума № 10/22, в котором, казалось бы, эти вопросы “разобраны по косточкам”. Тем отраднее, что в данном деле фундаментально правильное решение было вынесено судом первой инстанции», – оценил эксперт.

Александр Тамодлин считает, что это определение находится в фарватере ранее сформированной позиции, но представляет определенный интерес: «На конкретном примере фактически сформулирована позиция относительно отсутствия у последнего приобретателя обязанности предполагать возможную незаконность при переходе права от государства или муниципалитета к первому частному собственнику. Кроме того, в мотивировочной части определения коллегия, полагаю, не просто ради красного словца сослалась на положения ч. 2. ст. 167 ГК РФ об обязанности стороны возместить стоимость полученного по недействительной сделке при невозможности вернуть в натуре. Возможно, это завуалированное указание на надлежащий способ защиты нарушенного права в ситуации, когда имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя».

Владимир Алистархов

Согласно действующему Гражданскому кодексу РФ добросовестным приобретателем может быть признано лицо, которое осуществляет свои гражданские права разумно и добросовестно без намерения нанести вред другим лицам. Предполагается, что права добросовестного приобретателя должны быть защищены от претензий со стороны третьих лиц, за исключением случаев, предусмотренных статьей 302 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с указанной статьей имущество подлежит истребованию от добросовестного приобретателя, когда оно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать в силу тех или иных причин.

Читайте также:
Примерная форма договора купли-продажи товара в кредит - бланк 2022

Если имущество истребовано у добросовестного приобретателя, то добросовестный приобретатель вправе требовать от собственника, продавшего ему имущество, денежные средства, которые оплачены покупателем.

На практике же интересы добросовестных приобретателей ущемляются в силу слабой российской нормативной базы и действий различного рода мошенников, которые используют недостатки нормативной базы для своего обогащения.

При этом зачастую роль мошенников исполняют не только отпетые преступники, но и родственники собственников имущества, которые совершают сделки по отчуждению имущества.

В связи с этим практический интерес для юристов и просто граждан, желающих оформить право собственности на какое-либо имущество, представляет определение тех основных случаев, когда могут пострадать интересы добросовестных приобретателей, несмотря на предпринятые меры предосторожности.

Ущемление интересов добросовестного приобретателя в результате раздела имущества супругами после совершения сделки с недвижимостью одним из супругов.

В современном мире, в том числе и в России, институт брака не имеет того авторитета, который он имел еще до недавнего времени, в связи с чем на российском рынке недвижимости есть много имущества, нажитого супругами во время брака, но не разделенного при разводе.

При таких обстоятельствах добросовестный приобретатель всегда рискует получить после приобретения недвижимости у одного из бывших супругов претензию со стороны второго супруга, так как согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ для продажи одним из супругов недвижимости, нажитой в браке, необходимо нотариальное согласие второго супруга.

В то же время супруг, на которого оформлена недвижимость, стремится быстро продать совместно нажитую недвижимость, не сообщая добросовестному приобретателю, что имущество нажито в браке.

В свою очередь другой супруг, узнав о нарушенном своем праве, обращается в суд и на основании, в том числе пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, признает сделку по продаже недвижимости недействительной.

Таким образом, как следует из нижеприведенной практики, право собственности на объект недвижимости добросовестный приобретатель теряет, а получает возможность взыскать полученный материальный ущерб с того супруга, который продал ему имущество, но взыскать реальные деньги в таком случае будет очень и очень сложно, а порой невозможно.

Согласно Определению от 06.12.2011 № 67-В11-5 Верховного суда Российской Федерации суд отменил нижестоящие решения судов, которыми было отказано в удовлетворении требований истца о признании сделки недействительной к бывшему супругу и добросовестному приобретателю, которые без письменного согласия истца совершили сделку по купле-продаже недвижимости, приобретенной супругами в период брака.

По решению Верховного суда Российской Федерации дело направлено в первую инстанцию на новое рассмотрение с рекомендацией суду первой инстанции разрешить спор с учетом пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ.

Другими словами, иск при повторном рассмотрении дела удовлетворен в пользу истца, а добросовестный приобретатель остался без квартиры и без денежных средств, которые он уплатил за недвижимость.

Кроме того, следует отметить, что согласно пункту 19 Пленума Верховного суда Российской Федерации от 05.11.1998 № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» трехлетний срок исковой давности о разделе имущества супругов начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

То есть, по сути, сделка, совершенная между одним из супругов и добросовестным приобретателем без письменного согласия другого супруга, может быть оспорена спустя много лет после развода и опять же не в пользу добросовестного приобретателя.

Ущемление интересов добросовестного приобретателя в результате появления наследника имущества с обязательной долей в наследстве.

Неутешительная ситуация для добросовестных приобретателей складывается также, если они приобретают имущество, которое досталось в наследство продавцу. В любой момент может выясниться, что на данное наследство, которое продано добросовестному приобретателю, есть наследники с обязательной долей в наследстве согласно статье 1149 Гражданского кодекса РФ.

К ним могут быть отнесены несовершеннолетние и нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также другие нетрудоспособные иждивенцы.

При таких обстоятельствах, если вдруг из ниоткуда взявшиеся наследники с обязательной долей в наследстве предъявят свои права на долю в наследстве, или это за них сделает соответствующая прокуратура в связи с ущемлением прав наименее защищенных наследников, добросовестный приобретатель, как минимум, потеряет по решению суда право собственности на часть приобретенного имущества.

Взыскать материальный ущерб, нанесенный добросовестному приобретателю наследником, продавшим ему имущество, в результате иска к нему представляется почти невозможным мероприятием, если речь идет о получении реальных денежных средств.

Ничтожность сделки, совершенная недееспособным продавцом.

Покупая недвижимость, добросовестный приобретатель не может знать, здоров ли продавец недвижимости, может ли он отдавать отчет своим действиям, так как зачастую продавец недвижимости внешне не выглядит больным.

В результате в судебной практике масса примеров, когда договор купли-продажи недвижимости признается ничтожным в связи с тем, что продавец недвижимости не мог отдавать отчет своим действиям при совершении сделки, что устанавливается соответствующей судебной экспертизой в рамках рассмотрения иска.

Читайте также:
Единовременное пособие при рождение ребенка в течение 2 лет со дня регистрации брака по Ханты-Мансийскому Автономному Округу ЮГРА

В таком случае добросовестный приобретатель теряет недвижимость (передается в собственность продавца) и деньги, так как сумму, которую он потратил на покупку недвижимости, реально ему никто не вернет, несмотря на соответствующее решение суда.

Согласно определению от 30.10.2007 № 11-В07-32 Верховного суда Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, и в силу пункта 1 статьи 171 Гражданского кодекса РФ каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное.

Верховный суд Российской Федерации оставил решения судов предыдущих инстанций, которыми добросовестный приобретатель лишился права собственности на недвижимость в связи с недееспособностью продавца на момент совершения сделки, без изменений.

Обращение взыскания на залоговый автомобиль, находящийся в собственности добросовестного приобретателя.

Большое количество копий сломано по вопросу создания общей базы залогов автотранспортных средств, которые продаются в кредит, но так ничего в этом направлении и не сделано.

При этом крайними лицами, которым наносится материальный ущерб, являются именно добросовестные приобретатели автомобилей.

Схема нанесения ущерба добросовестному приобретателю следующая. Любое физическое лицо обращается в кредитную организацию за кредитом на покупку автомобиля, приложив к кредитной заявке все необходимые документы по требованию кредитора.

Кредитная организация после рассмотрения заявки клиента предоставляет ему кредит на автомобиль под залог самого автомобиля. Заемщик передает паспорт транспортного средства на хранение кредитору, и это якобы гарантирует кредитору, что автомобиль не будет продан без его разрешения.

Заемщик, не желая возвращать кредит, обращается в органы ГИБДД с заявлением о выдаче ему дубликата паспорта транспортного средства на автомобиль в связи потерей оригинала паспортного транспортного средства, который на самом деле хранится у кредитора.

Получив дубликат паспорта транспортного средства, заемщик продает автомобиль добросовестному приобретателю и остается с большой суммой денег.

Добросовестный приобретатель автомобиля, не подозревая, что автомобиль находится в залоге у кредитора, оформляет его на свое имя.

В то же время кредитор, не получая от заемщика платежей по кредиту, проводит проверку и выясняет, что автомобиль продан по дубликату паспорта транспортного средства, и у автомобиля новый собственник, что является основанием для обращения кредитора в суд с иском к добросовестному приобретателю об обращении взыскания на залог.

Самое худшее в данном случае для добросовестного приобретателя то, что залог в случае перехода права собственности на имущество сохраняет силу, то есть кредитор обращается в суд с иском к добросовестному приобретателю, и суд своим решением обращает взыскание на автомобиль.

При этом параллельно с иском кредитор подает в суд ходатайство о наложении ареста на залог в обеспечение исковых требований, что исключает возможность для добросовестного приобретателя продажи автомобиля до решения суда.

Как следует из судебной практики, суд обращает взыскание на автомобиль добросовестного приобретателя, в результате чего автомобиль или продается на торгах, или переходит на баланс кредитора.

Добросовестный приобретатель в свою очередь имеет право обратиться за взысканием ущерба с того лица, которое продало ему имущество, но, как правило, с продавца автомобиля нечего взять, и добросовестный приобретатель остается «у разбитого корыта» и без автомобиля, и без своих денежных средств.

Согласно определению Верховного суда Российской Федерации от 20.03.20102 № 16-В11-24 банк обратился в суд с иском, в том числе об обращении взыскания на заложенный по кредитному договору автомобиль, который был продан заемщиком добросовестному приобретателю.

Красноармейский районный суд города Волгограда своим решением от 27.12.2010 удовлетворил требования истца и обратил взыскание на автомобиль добросовестного приобретателя.

Кассационная инстанция отменила решение суда первой инстанции об обращении взыскания на залоговый автомобиль, который приобрел добросовестный приобретатель.

Верховный суд Российской Федерации посчитал решение кассационной инстанции незаконным в связи с тем, что переход права собственности не прекращает право залога, а правопреемник залогодателя (добросовестный приобретатель) становится на его место.

По мнению Верховного суда Российской Федерации, исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено.

Таким образом, решение суда первой инстанции об удовлетворении требований истца на заложенный автомобиль, находящийся в собственности добросовестного приобретателя, оставлено в силе.

Преднамеренная незаконная реализация имущества.

Беда добросовестных приобретателей в том, что все вышеперечисленные случаи, в результате которых им наносится материальный ущерб, по сути, планируются заранее продавцами имущества или лицами, которые имеют влияние на продавцов.

Читайте также:
ПФР Москва, Шенкурский проспект, 11: официальный сайт, адрес, телефоны, часы работы

Все обставляется таким образом, чтобы добросовестный приобретатель не узнал о негативных последствиях для него в результате совершения сделки.

В случае продажи залогового автомобиля владелец автомобиля скрывает, что автотранспортное средство в залоге у кредитной организации, и то, что право залога сохраняет силу.

Бывший супруг — продавец недвижимости — скрывает от добросовестного приобретателя то, что продаваемая им недвижимость является совместно нажитым имуществом в период брака, и то, что второй супруг имеет право на половину этой недвижимости.

Наследники, получившие наследство и решившие продать это имущество, никогда не скажут добросовестному приобретателю о том, что имеются еще наследники с обязательной долей в наследстве, и которые могут претендовать на наследство в будущем.

Что касается сделок, совершенных недееспособными лицами, то зачастую именно родственники недееспособных лиц планируют сделки и подталкивают продавцов (недееспособных лиц) к продаже недвижимости с тем, чтобы в будущем такие сделки признать ничтожными, вернуть недвижимость назад в семью, и при этом не отдать добросовестному приобретателю денежные средства.

При всей очевидности вопросов и намеренном желании продавцов имущества нанести материальный ущерб добросовестным приобретателям, в действиях всех перечисленных лиц далеко не всегда имеются составы преступлений, предусмотренных Уголовным кодексом РФ, что активно используется собственниками имущества и родственниками продавцов имущества для своего обогащения, в том числе путем сговора с продавцами имущества.

Рекомендации, которые позволят дополнительно защитить интересы добросовестных приобретателей.

1. Необходимо в срочном порядке в России создать и ввести в действие отдельным нормативным документом единую информационную базу данных на автомобили, которые куплены в кредит и находятся в залоге у кредиторов, что даст возможность покупателям автомобилей проверить, находится ли приобретаемый автомобиль в залоге.

2. Как вариант — рассмотреть возможность обязать суды в случае истребования недвижимости от добросовестных приобретателей направлять копии материалов в полицию для рассмотрения вопроса о наличии признаков состава преступлений в действиях собственников имущества (их родственников), продавших имущество добросовестным приобретателям, в том числе в результате возможного преступного сговора между супругами, родственниками с недееспособными лицами или лицами, имеющими обязательную долю в наследстве.

3. В целом следует отметить, что проблемы добросовестных приобретателей могут быть устранены, если со стороны российских законодательных органов будет уделено достаточно внимание этому вопросу.

Для защиты интересов добросовестных приобретателей в действующий Уголовный кодекс РФ могут быть внесены изменения, в соответствии с которыми будет предусмотрена уголовная ответственность за нанесение материального ущерба добросовестному приобретателю в результате намеренных действий в рамках гражданско-правовых сделок.

В настоящее же время можно констатировать, что права добросовестных приобретателей в России недостаточно защищены, что является совершенно неприемлемым для развитого правового государства.

Всего комментариев: 2

Добрый день Я купил автомобиль, спустя 1,5 года узнал, что он находится в залоге. В залог его передал второй владелец по ПТС, я 5 владелец. Можно узнать кто будет ответчиком по делу: 1. человек у которого я купил (но он не знал о залоге и не передавал его в залог), 2. Владелец который передал его в залог (второй владелец), 3. Залогодержатель. Они все живут в разных местах (городах) и мне не понятно, если я закажу у вас иск, в коком городе придется судится? и сколько будет размер госпошлины?

Добрый день! В данном случае Вы можете привлечь в качестве соответчиков всех перечисленных лиц и подать исковое заявление по месту жительства одного их их на выбор.

Оставить комментарий Отменить ответ

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» — качественная юридическая помощь по всей России. Ваш регион не имеет значения!

Подготовим для Вас любой процессуальный документ по Вашим материалам (проект иска, жалобы, ходатайства и т.д.)! Недорого! Для заказа просто напишите нам сообщение в диалоговом окне в правом нижнем углу страницы либо позвоните нам по номеру в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71
Каждому Доверителю гарантируем индивидуальный подход и гибкую ценовую политику, конфиденциальность и поддержку в течении 24 часов в сутки!

“Правовые позиции КС РФ по отдельным вопросам. Защита добросовестных приобретателей имущества”

Настоящее информационно-тематическое собрание правовых позиций подготовлено Секретариатом Конституционного Суда Российской Федерации и не является исчерпывающим. Решения КС РФ, в которых содержатся правовые позиции, даны в хронологическом порядке.

по состоянию на февраль 2019 года

“1. Право частной собственности охраняется законом.

2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. [. ]”

Читайте также:
О признании жилого дома непригодным для проживания 30 лет назад

Постановление от 21 апреля 2003 N 6-П/2003

[. ] права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица – владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей.

Пункт 3.1, абз. 7, 8:

[. ] права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Постановление от 24 марта 2015 года N 5-П/2015

Пункт 6.1, абз. 1, 4 и 7:

[. ] наряду с иными правовыми возможностями обеспечения прозрачности принадлежащих третьим лицам прав на жилое помещение весьма значимой гарантией информирования приобретателя данного жилого помещения об объеме передаваемых ему правомочий и обременений может являться государственная регистрация указанных прав, в том числе права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива, которое члены семьи его прежнего собственника приобрели на основании ордера.

[. ] действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность [. ]. Исходя из этого применительно к правоотношениям по поводу купли-продажи жилого помещения положение статьи 35 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которому право частной собственности (а следовательно, и право собственности на приобретенное с публичных торгов жилое помещение) охраняется законом, не может быть интерпретировано как позволяющее игнорировать законные интересы приобретателя жилого помещения, реализуемого с публичных торгов и обремененного предоставленным ранее членам семьи его прежнего собственника правом пользования этим жилым помещением.

[. ] статья 19 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” не может рассматриваться в качестве надлежащей гарантии защиты прав участников гражданского оборота, действующих разумно и добросовестно, в той мере, в какой она позволяет сохранять при переходе права собственности на жилое помещение в случае обращения взыскания на него как на заложенное имущество и его реализации путем продажи с публичных торгов обременения данного права, притом что требование их государственной регистрации законодательно не установлено.

[. ] судам при разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования этим жилым помещением за членами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его предоставление в соответствии с ранее действовавшим законодательством, следует учитывать фактические обстоятельства конкретного дела, а именно: наличие у членов семьи прежнего собственника права пользования иным жилым помещением, разницу между суммой, вырученной в ходе реализации жилого помещения, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, возможность использования этих средств для приобретения иного жилого помещения в собственность или его найма и т.д. При этом покупателю реализованного с публичных торгов в качестве предмета залога жилого помещения, право пользования которым будет сохранено за гражданами, включенными в ордер, должны быть обеспечены гарантии защиты его имущественных интересов.

Постановление от 4 июня 2015 года N 13-П/2015

Пункт 3.2, абз. 5, 6:

В [. ] случаях, когда имущественный вред связан исключительно с противоправными действиями третьих лиц, – например, лиц, которые не имели права отчуждать квартиру по договору купли-продажи [. ], т.е. причинителей вреда, признанных таковыми вступившим в законную силу судебным решением, установившим их обязанность возместить нанесенный вред, но с которых получить взыскание по исполнительному документу в течение установленного законом срока не удалось, – государство не несет юридической (негативной) ответственности за причиненный собственнику (добросовестному приобретателю) имущества вред.

В то же время, имея в виду гарантирование стабильности гражданского оборота и необходимость защиты права частной собственности, государство вправе добровольно возложить на себя часть финансового бремени, вызываемого такими негативными последствиями. [. ]

Читайте также:
Единовременное пособие при рождение ребенка в течение 2 лет со дня регистрации брака по Ханты-Мансийскому Автономному Округу ЮГРА

Пункт 3.3, абз. 2, 3:

[. ] правовой механизм [выплаты разовой компенсации за счет казны Российской Федерации собственнику жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестному приобретателю, от которого было истребовано жилое помещение, установленный в пункте 2 статьи 31.1 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”,] [. ] имеет своей целью не полное возмещение причиненного лицу ущерба, а частичную компенсацию возникших негативных последствий, стимулирование участия в обороте жилых помещений, а в некоторых случаях – также дополнительную гарантию права на жилище. [. ]

Положения данной статьи, таким образом, в силу своего предназначения не требуют установления обстоятельств, свидетельствующих о совершении регистрирующими органами неправомерных действий, – подобные действия влекут ответственность за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, их должностными лицами, в соответствующем гражданско-правовом порядке.

[. ] государство в указанном случае выступает не как сторона в отношениях юридической ответственности, не как причинитель вреда (что требовало бы полного возмещения причиненного вреда) и не как должник по деликтному обязательству, а как публичная власть, организующая систему компенсации за счет казны Российской Федерации собственникам жилого помещения, которые не могут его истребовать от добросовестных приобретателей, и добросовестным приобретателям, от которых было истребовано жилое помещение.

Постановление от 22 июня 2017 года N 16-П/2017

[. ] добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права. [. ]

Пункт 4.1, абз. 5, 6:

При регулировании гражданско-правовых отношений между собственником выморочного имущества и его добросовестным приобретателем справедливым было бы переложение неблагоприятных последствий в виде утраты такого имущества на публично-правовое образование, которое могло и должно было предпринимать меры по его установлению и надлежащему оформлению своего права. В правовом демократическом государстве, каковым является Российская Федерация, пренебрежение требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом со стороны собственника – публично-правового образования в лице компетентных органов не должно влиять на имущественные и неимущественные права граждан, в частности добросовестных приобретателей жилых помещений.

Между тем пункт 1 статьи 302 ГК Российской Федерации – как по своему буквальному смыслу, так и по смыслу, придаваемому ему в системе действующего правового регулирования правоприменительной практикой, – фактически не учитывает возможность ненадлежащего исполнения компетентными органами публично-правового образования своих обязанностей, совершения ошибок, а также не отвечающей критериям разумности и осмотрительности реализации ими правомочий по установлению выморочного имущества и оформлению права на него. Применительно к жилым помещениям защита имущественных интересов публично-правового образования за счет ущемления интересов добросовестного приобретателя – гражданина, который возмездно приобрел соответствующее жилое помещение, в подобной ситуации недопустима, тем более учитывая, что публичный интерес в предоставлении жилого помещения по договору социального найма лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, может быть удовлетворен за счет иного жилого помещения.

Необходимость обеспечения реального и эффективного действия института государственной регистрации на основе принципов, перечисленных в абзаце втором пункта 1 статьи 8.1 ГК Российской Федерации, не может не приниматься во внимание при истолковании норм об истребовании имущества из чужого незаконного владения, что должно предполагать особые условия (ограничения) виндикации недвижимого имущества, перешедшего в собственность публично-правового образования в порядке наследования по закону как выморочное, по иску публичного собственника, ссылающегося на то, что данное имущество выбыло из его владения помимо его воли. Соответственно, возможность истребования жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, не должна предоставляться публично-правовому образованию – собственнику данного имущества на тех же условиях, что и гражданам и юридическим лицам. При разрешении соответствующих споров существенное значение следует придавать как факту государственной регистрации права собственности на данное жилое помещение за лицом, не имевшим права его отчуждать, так и оценке действий (бездействия) публичного собственника в лице уполномоченных органов, на которые возложена компетенция по оформлению выморочного имущества и распоряжению им. При этом действия (бездействие) публичного собственника подлежат оценке при определении того, выбыло спорное жилое помещение из его владения фактически помимо его воли или по его воле. Иное означало бы неправомерное ограничение и умаление права добросовестных приобретателей и тем самым – нарушение конституционных гарантий права собственности и права на жилище.

КС уточнит нормы изъятия недвижимости у добросовестных приобретателей

Фото: Юрий Машков/ТАСС

Конституционный суд Российской Федерации 22 июня проведет открытое заседание, на котором изучит нормы, позволяющие суду истребовать недвижимость у добросовестного приобретателя — человека, купившего недвижимость, в истории которой есть нарушения прав предыдущих собственников, о чем не было известно на момент сделки. Нормы будут рассматриваться на примере случая одного из жителей Ангарска, сообщает пресс-служба КС.

Читайте также:
ПФР Москва, Шенкурский проспект, 11: официальный сайт, адрес, телефоны, часы работы

В 2015 году мужчина приобрел квартиру в Ангарске, не зная о том, что предыдущий владелец купил ее у человека, который в свою очередь не получил согласия на сделку от своей супруги — той принадлежала половина недвижимости. На момент сделки продавец разводился с женой, которая в дальнейшем добилась в суде раздела совместно нажитого в период брака имущества и признания сделки по продаже квартиры недействительной. В результате суд обязал нового собственника вернуть прежней владелице ее долю в размере половины квартиры.

«Доводы заявителя о том, что он является добросовестным приобретателем, а срок исковой давности (три года с момента внесения в реестр недвижимости данных о смене собственника. — Ред.) истек, были отклонены. При этом заявитель утверждает, что в результате применения оспариваемого законоположения он лишен доли в единственном своем жилье. А сама сделка купли-продажи не признана судами недействительной», — уточнили в пресс-службе КС.

После этого гражданин обратился в Конституционный суд, подчеркивая, что не мог знать о том, что в цепочке сделок с квартирой были нарушены права супруги одного из владельцев, и упирая на то, что этот факт был «установлен на основании судебного решения значительно позднее». Действующие нормы лишают его даже компенсации, отмечает истец.

Суд проверит по заявлению мужчины конституционность п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации «Истребование имущества от добросовестного приобретателя».

На какую компенсацию может рассчитывать добросовестный приобретатель жилья

С 1 января 2020 года начали действовать новые правила выплаты денежной компенсации добросовестным покупателям за утрату жилого помещения. Механизм выплат закреплен новыми положениями Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

По новым правилам, добросовестный приобретатель, лишившийся жилья, может теперь требовать компенсацию за счет государства в тех случаях, когда суд обязал человека, по чьей вине это произошло, компенсировать убытки, но это не было сделано в течение полугода. Исключение — ситуации, в которых компенсация не была получена из-за действий самого добросовестного приобретателя.

Размер компенсации новыми правилами не устанавливается, он определяется судом на основании суммы реального ущерба либо (по требованию самого добросовестного приобретателя) в размере кадастровой стоимости жилого помещения.

Осенью 2019 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России разъяснила способ защиты добросовестных покупателей жилья, рассмотрев один из споров. Чиновники муниципалитета судились с гражданкой, оформившей на себя муниципальную квартиру умершей матери. Дочь приватизировала жилье и продала. Покупатель на сделке проверял все документы через ЕГРН, сделка была проведена нотариусом. Чиновники поставили под сомнение законность действий гражданки, а значит, и права нового хозяина этой квартиры.

В исковом заявлении муниципалитет просил признать недействительным свидетельство о праве на наследство, забрать квартиру и выселить ее новых собственников. После череды судов и апелляций городской суд отменил свидетельство о праве на наследство гражданки, а продажу квартиры признал незаконной. Было принято решение вернуть квартиру в жилой фонд муниципалитета, а ее нового владельца обязали съехать.

Распространенные схемы мошенничества с жильем:

  • использование поддельных документов — доверенностей, документов о праве собственности на квартиру, паспортов;
  • недобросовестное оказание риелторских и юридических услуг;
  • введение собственников жилья в заблуждение о природе сделки и ее последствиях (например, вместо передачи недвижимости в залог мошенники пытаются оформить ее продажу; дарение недвижимого имущества, хотя даритель предполагал сохранение возможности дальнейшего проживания; псевдомикрофинансовые организации, предоставляющие «займы» под залог недвижимости и другие);
  • продажа недвижимости, находящейся в обременении, или чужого имущества; фиктивные сделки купли-продажи для обналичивания материнского капитала, жилищного сертификата, предоставляемых по различным социальным программам.

Это решение оспорил Верховный суд, указав, что оно «практически подрывает смысл существования нотариата как специального института», а также «требует от покупателя практически невозможного: проверки того, о чем у него нет никакой информации».

Рассмотрев это дело, ВС разъяснил, что чиновники муниципалитета должны были вовремя оформить выморочное имущество. Не сделав этого оперативно, они создали предпосылки к его утрате, в том числе в результате противоправных действий третьих лиц. Решения предыдущих судов были отменены, а квартира возвращена истице.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: