Как сократить выплаты при расторжении договора с риэлтором?

Расторжение договора с риелтором

Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора с риелтором (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Расторжение договора с риелтором

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 13.10.2020 N 88-15158/2020 по делу N 2-200/2020
Категория спора: Возмездное оказание услуг.
Требования исполнителя: 1) О взыскании задолженности; 2) О взыскании неустойки.
Обстоятельства: Заказчиком оказанные истцом риелторские услуги не оплачены.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено. Доводы кассационной жалобы о том, что от исполнения предварительного договора купли-продажи квартиры отказалась сторона покупателя, а не продавца, а потому его заключение не подтверждает оказание риэлторских услуг, купля-продажа состоялась за пределами срока действия договора об оказании риэлторских услуг, о расторжении которого заказчик уведомил исполнителя в переписке с риэлтором привлеченного заказчиком агентства недвижимости, на что заказчик как потребитель имеет право, отклоняются как направленные на переоценку имеющихся доказательств с целью установления иных обстоятельств дела, не подтвержденных доказательствами.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 25.05.2021 по делу N 88-10567/2021
Категория спора: Возмездное оказание услуг.
Требования заказчика: 1) О расторжении договора.
Требования исполнителя: 2) О взыскании задолженности; 3) О взыскании неустойки; 4) О признании выполненным договора оказания услуг.
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор об оказании риэлтерских услуг. Согласно заверенной выписке из ЕГРН собственником жилого дома на основании договора купли-продажи является третье лицо.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано; 3) Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение; 4) Отказано. Удовлетворяя исковые требования А.Д., суд первой инстанции, руководствуясь ст. 307, 309, 1005, 1006, 1008, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), анализируя условия договора пришел к выводу, что договором об оказании риэлтерских услуг N Э-0038 от ДД.ММ.ГГГГ допускается односторонний отказ от договора, в связи с чем, принимая во внимание надлежащее уведомление А.Д. ИП Г.Ю. о расторжении договора, пришел к выводу об удовлетворении первоначально заявленных исковых требований А.Д. в полном объеме. Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ИП Г.Ю. суд исходил из того, что истцом по встречному иску не доказан факт исполнения обязательств, предусмотренных данным договором.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Расторжение договора с риелтором

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: Как составить договор об оказании риелторских услуг
(КонсультантПлюс, 2021) Детально согласуйте порядок оказания услуг риелтором. В остальном достаточно указать стандартные для договора условия (срок оказания услуг, ответственность сторон, порядок расторжения).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
“Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография”
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Саблин М.Т.)
(“Проспект”, 2017) Договор необходим для того, чтобы закрепить договоренности и обязанности сторон, а также иметь возможность при неисполнении обязательств требовать через суд возмещения убытков или иной ответственности стороны, нарушившей обязательство, либо иметь право вовремя отказаться от риелтора и расторгнуть договор.

Нормативные акты: Расторжение договора с риелтором

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Обзор: “Обзор судебной практики в связи с коронавирусом”
(КонсультантПлюс, 2021) Кассационный суд отменил судебный акт апелляции и направил дело на новое рассмотрение в апелляционный суд в ином составе судей, так как установил в том числе следующее: до наступления срока заключения основного договора продавец отказался от его заключения, направив покупателю уведомление о досрочном расторжении предварительного договора купли-продажи и соглашение о расторжении указанного договора; причиной тому послужило снижение зарплаты супруга продавца, вызванное ограничениями в связи с пандемией, из-за чего стало невозможно купить жилое помещение, куда планировалось переехать; об этом продавец оповестил покупателя через риэлтора и возвратил задаток; продавец со ссылкой на ст. 401 ГК РФ возражал против иска, указывая также на то, что основной договор было невозможно заключить из-за введения режима изоляции. Кассационный суд со ссылкой в том числе на ст. ст. 401, 416, 417 ГК РФ, разъяснения Обзора ВС РФ от 21.04.2020 N 1 указал, что не проверены доводы продавца о невозможности исполнения обязательства, что привело к неправильному разрешению спора.

Читайте также:
Возврат налога при покупке жилья 2022 - сроки, в ипотеку, документы, пенсионерам, вычет, приобретение, за квартиру

Что делать, если договор с исполнителем расторгает заказчик? (часть 2)

На фоне пандемии коронавируса и существенного снижения темпов экономической деятельности многие компании испытывают множество проблем с ведением бизнеса.

Мы уже разбирали на «Клерке» ситуацию, когда договор с исполнителем разрывает заказчик. Сегодня продолжим эту тему и рассмотрим порядок учета операций по расторжению договора (по инициативе Заказчика) у Исполнителя.

Расторжение договора и гражданское законодательство

Напомним, что условия одностороннего отказа от исполнения договора возмездного оказания услуг предусмотрены ст. 782 ГК РФ.

Согласно данной норме, если от договора отказывается заказчик, то он обязан оплатить исполнителю фактически понесенные тем расходы (п. 1 ст. 782 ГК РФ).

Таким образом, действующее законодательство возлагает на заказчика обязанность оплатить исполнителю фактически понесенные расходы в случае, если заказчик в одностороннем порядке отказывается от исполнения договора оказания услуг.

Фактически понесенные расходы

Согласно п. 1 ст. 782 ГК РФ при одностороннем расторжении договора заказчик компенсирует исполнителю фактические расходы.

При этом исполнитель должен доказать, что расходы были понесены до отказа от договора и вызваны исполнением или подготовкой к его исполнению.

Здесь возникает вопрос: Что подразумевается под «фактически понесенными расходами»? В Гражданском кодексе РФ такое понятие как «фактические расходы» не расписано. Поэтому за ответом на поставленный вопрос следует обратиться к арбитражной практике.

Анализируя решения судов, можно сделать такие выводы:

1. Пункт. 1 ст. 782 ГК РФ, в котором идет речь о возмещении фактически понесенных расходов, не регулирует те случаи, когда услуги по договору уже оказаны (п. 2 Информационного письма ВАС РФ от 21.12.2005 N 104).

Иными словами, если по договору исполнитель обязуется выполнить комплекс услуг, те услуги, которые полностью оказаны к моменту отказа заказчика от дальнейшего исполнения договора, должны быть оплачены как оказанные услуги по правилам, установленным п. 1 ст. 781 ГК РФ (см., например, Постановление ФАС УО от 04.05.2010 N Ф09-2940/10-С3).

2. К фактически понесенным расходам, оплачиваемым на основании п. 1 ст. 782 ГК РФ, можно отнести лишь те необходимые расходы, которые обусловлены действиями по исполнению договора возмездного оказания услуг (Постановления ФАС МО от 21.01.2010 N КГ-А40/14989-09, ФАС СЗО от 08.06.2010 по делу N А42-2333/2009, от 11.04.2008 по делу N А13-6327/2006-09, ФАС ПО от 29.08.2008 по делу N А57-5702/07-11).

То есть, необходимо доказать, что расходы исполнителя являются расходами в смысле пункта 1 статьи 782 Гражданского кодекса. Отметим, что не могут быть причислены к таким расходам внутренние затраты.

Так, например, не рассматривается в качестве фактически понесенных расходов заработная плата работников исполнителя и страховые взносы на нее, если, конечно, эти работники не были приняты специально для оказания услуг по конкретному договору.

Арендная плата за помещение также не может рассматриваться в качестве фактически понесенных расходов, если помещение не было арендовано исключительно для оказания услуг по конкретному договору (Постановления ФАС СЗО от 06.07.2006 по делу N А05-19122/2005-32, ФАС СКО от 09.01.2008 N Ф08-8599/07).

Кроме этого, не рассматривается в качестве фактически понесенных расходов предусмотренное договором вознаграждение исполнителя за услуги в не оказанном объеме, это его упущенная выгода (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2009 N 09АП-19125/2009-ГК).

Читайте также:
Стадии возбуждения уголовного дела и основания для расследования

3. Фактически понесенные расходы должны быть подтверждены документально и по размеру израсходованных сумм, и по обоснованности осуществленных затрат.

Естественно, что сделать это тем проще, чем более подробно описаны в договоре сама услуга и действия, которые необходимо осуществить исполнителю для ее оказания.

Поэтому по возможности лучше составить смету на расходы по оказанию услуги, которая будет являться Приложением к договору с заказчиком.

Документальным подтверждением расходов будет являться первичная документация (акты, отчеты о выполнении работ и пр.), внутренняя организационно-распорядительная документация исполнителя, договоры исполнителя с третьими лицами и т.д.

Суды всех уровней отказывают исполнителям в исках о возмещении фактически понесенных расходов, если отсутствуют доказательства их несения (см., например, Постановления ФАС МО от 29.04.2010 N КГ-А40/1994-10, ФАС ВВО от 24.04.2009 по делу N А82-8533/2008-17).

Можно ли в договоре заранее предусмотреть размер фактически понесенных расходов на разных стадиях расторжения договора?

Следует иметь в виду, что в договоре оказания услуг нельзя заранее предусмотреть размер фактически понесенных расходов на разных стадиях расторжения договора.

То есть нельзя указать в договоре предварительную (упреждающую) оценку фактически понесенным расходам (например, за один день, 10 дней, 20 дней и т.д.), то есть, так сказать, дать.

Подобные условия, даже если бы они были согласованы сторонами договора, незаконны и не могут применяться (см. Постановление ФАС ПО от 10.12.2009 по делу N А12-16376/2009).

Размер фактически понесенных расходов определяется индивидуально в каждом случае по каждому договору исходя из имеющихся в распоряжении исполнителя документов.

А теперь рассмотрим порядок учета операций по расторжению договора (по инициативе Заказчика) у Исполнителя.

Бухгалтерский учет у Исполнителя

В общем случае расходы, связанные с оказанием услуг, являются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99).

Однако в рассматриваемой ситуации при отказе заказчика от исполнения договора понесенные исполнителем расходы не могут быть признаны таковыми.

Поэтому данные затраты, на основании п. п. 4, 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации» (Утверждено Приказом Минфина России от 6 мая 1999 года № 33н), признаются прочими расходами и подлежат списанию со счета 20 «Основное производство» на счет 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-2 «Прочие расходы» (Инструкция по применению Плана счетов (Утверждена Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н)).

Подлежащая получению от заказчика сумма возмещения понесенных организацией расходов согласно п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации» (Утверждено Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н.) признается прочим доходом.

Указанный доход принимается к учету в составе прочих доходов в сумме, признанной заказчиком, и отражается в учете в отчетном периоде признания ее заказчиком (п. п. 10.6, 16 ПБУ 9/99).

Налоговый учет у Исполнителя

Для целей налогообложения прибыли доходы в виде сумм возмещения заказчиком понесенных организацией расходов признаются внереализационными доходами (ст. 250 НК РФ).

При применении в налоговом учете метода начисления сумма указанного дохода отражается в периоде ее признания заказчиком (п. 1 ст. 271 НК РФ).

Пример. Исполнитель, применяющий обычную систему налогообложения, получил 100%-ную предоплату в размере 120 000 руб. по договору на оказания маркетинговых услуг.

Однако вскоре договор был в одностороннем порядке расторгнут заказчиком.

Согласно калькуляции сумма фактически понесенных в связи с исполнением договора расходов, подлежащая возмещению заказчиком, составляет 50 000 руб.

Исполнитель представил калькуляцию фактически понесенных расходов заказчику и, получив его согласие, удержал эту сумму из средств полученной предоплаты.

Адвокат по риэлторским спорам

Адвокатская фирма «Ревякины и партнеры» имеет значительный опыт представления интересов Агенств недвижимости в судах всех инстанций по вопросам взыскания оплаты с заказчиков услуг – недобросоветсных покупателей и продавцов, которые приобретали или продавали объекты недвижимости в обход агентства, не оплачивая его услуги.

Так, в 2017г. нашей компании удалось добиться в Верховном Суде РФ вынесения двух судебных актов, которыми были отменены решения судов нижестоящих инстанций и, тем самым, изменена судебная практика по данной категории споров.

Читайте также:
Автокредит без справок и поручителей - без первоначального взноса

В агентствах недвижимости нередко возникают ситуации, когда после показа Объекта – квартиры, жилого дома или земельного участка, потенциальный покупатель, которого заинтересовал Объект недвижимости, исчезает или заявляет, что уже не ищет недвижимость. А через некоторое время агент, показавший объект, узнает, что этот жилой дом или квартира уже сняты с продажи.

В этом случае, первично необходимо заказать выписку из ЕГРН и посмотреть на кого был приобретен этот объект для того, чтобы выяснить «кинули» агентство или нет.

Если объект был куплен на заказчика, кого-то из его родственников или других лиц, которые были на просмотре с заказчиком, необходимо учитывать – какие трудности могут возникнуть у Агентства при взыскании оплаты своих услуг, а также обоснованность возражений со стороны покупателя, обманувшего агентство.

Ошибки при оформлении договора показа, лишающие или затрудняющие возможность взыскания оплаты:

  • включение в содержание предмета договора помимо информационных услуг иных обязанностей за общее вознаграждение по договору;
  • не указание в содержании договора показа или неправильное указание в нем момента, когда услуга считается оказанной;
  • указание ограниченного круга лиц, на которых может быть оформлен договор;
  • не правильное указание адреса, отсутствие номера квартиры или ошибка в этом номере;
  • отсутствие в конце договора или в акте приема-передачи рядом с просмотренным объектом подписи заказчика.
  • не включение в содержание договора некоторых других условий, например, о том, что заказчик и его близкие родственники ранее не осматривали этот объект недвижимости.

Что необходимо включать в содержание договора

Во избежание трудностей по взысканию в содержание договора необходимо включить следующие условия:

  1. предмет – исключительно предоставление информационных услуг о местонахождении и параметрах объекта недвижимости;
  2. момент, когда услуга в полном объеме будет считаться оказанной –это подписание акта приема-передачи объекта (акта об оказании услуг);
  3. обязанность оплатить услуги агентства, когда объект оформлен на него, его близких родственников, а также не близких родственников, знакомых, иных лиц, получивших от него информацию о просмотренном объекте, а также на организации, в которых указанные лица, являются учредителями или занимают должности в органах управления;
  4. указание в договоре о том, что ранее ни заказчик, ни его родственники не владели информацией о просмотренном объекте недвижимости и его не просматривали, ни самостоятельно, ни с другим Агентством недвижимости;

Помимо этого, необходимо контролировать подписания агентского договора и акта приема-передачи самим заказчиком, а также включение в содержание договора ФИО лиц, смотревших объект вместе с ним, а равно их подписей.

Обстоятельства, затрудняющие взыскание оплаты, требующие выработки правильной позиции по делу

риэлторские споры

  1. Предварительное направление заказчиком уведомления Агентству о расторжении договора в одностороннем порядке, в том числе со ссылкой на ненадлежащее исполнение с его стороны обязательств.
  2. Заключение аналогичного договора с другим Агентством недвижимости и оплата ему за оказанные услуги.
  3. Приобретение объекта недвижимости не на родственника или на организацию;
  4. Указание на чрезмерно завышенный размер вознаграждения Агентства;
  5. Ссылка на то, что оплата услуг агентства недвижимости по договору согласно Постановлению Конституционного суда РФ не может быть поставлена в зависимость от приобретения объекта, а должна производиться только за сам процесс оказания услуги;
  6. Невозможность включение в содержание договора указания о том, что Агентство недвижимости оказывает за предусмотренную в нем оплату только информационные услуги;
  7. Невыполнение Агентством недвижимости своих обязанностей, предусмотренных договором.

Может ли заказчик в любой момент отказаться от риэлтерских услуг

Так, после осмотра объекта недвижимости, заказчик может направить уведомление о расторжении договора со ссылкой на то, что за ним закреплено право в любой момент отказаться от него.

Читайте также:
Как зарегистрироваться в личном кабинете налогоплательщика: все способы

Однако, отказ может быть сделан только до момента оказания услуги агентством и соответственно подписания акта просмотра (приема-передачи) и к тому же является злоупотреблением правом со стороны заказчика, цель которого исключительно в приобретении объекта в обход агентства.

Освобождается ли заказчик от оплаты в случае приобретения объекта через другое агентство

В случае, если покупатель заявляет, что приобрел недвижимость через другое агентство, необходимо учитывать, что:

  • во-первых, он может блефовать и никакого другого договора у него нет;
  • во-вторых, договор может быть подделан через знакомых, без фактического обращения в АН;
  • в-третьих, при отсутствии чека об оплате услуг другого агентства, нужно акцентировать на этом внимание суда;
  • в-четвертых, согласно нашей судебной практике, измененной в 2017г. через Верховный суд, заключение договора с другим агентством, не освобождает ответчика от оплаты по подписанному им договору.

Таким образом, вне зависимости от заключения договора с другим агентством недвижимости при правильном составлении договор показа, будут основания для взыскания оплаты с недобросовестного заказчика.

Трудности взыскания оплаты за риэлтерские услуги

Договор показа может быть оформлен не родственника того, на кого приобретается объект недвижимости, а на третье лицо либо дальнего родственника, когда родственную связь доказать затруднительно. В этих случаях помогает включение в содержание договора ФИО, смотревшего объект вместе с Заказчиком и его подпись в договоре.

В иных случаях, необходимо будет доказывать взаимосвязь приобретателя и заказчика по договору показа, например, через социальные сети или путем истребования телефонных соединений.

Также ограничением по взысканию оплаты за риэлтерские услуги может послужить в судебном заседании чрезмерно значительный ее размер. Поэтому по дорогостоящим объектам следует или изначально уменьшать сумму взыскания (например, с 6% до 2-3 %) или уменьшать сумму требований в судебном заседании.

Может ли суд отказать во взыскании оплаты за услуги, поскольку она не может быть поставлена в зависимость от факта приобретения Объекта?

Ранее Ростовский областной суд отказывал во взыскании оплаты за риэлтерские услуги со ссылкой на то, что по Постановлению Конституционного суда оплата за них не может быть поставлена в зависимость от приобретения недвижимости, а должна быть установлена в договоре за процесс оказания услуг.

Однако, по жалобам нашей фирмы Верховный Суд РФ отменил указанные судебные акты и указал на правильность такой оплаты по договору показа недвижимости.

Таким образом, для взыскания оплаты за риэлтерские услуги необходимо, во-первых, правильное составление договора показа и последующее его заполнение агентом при показе недвижимости и во-вторых, правильная позиция в судебном заседании с опровержением контрдоводов противной стороны на основе судебной практики региональных и Верховного судов.

Для ознакомления с опытом специалистов Адвокатской фирмы «Ревякины и партнеры» по «Риэлторским спорам» переходите по ссылкам ниже:

  1. Иск к агентству недвижимости
  2. Взыскание задолженности по договору возмездного оказания информационных услуг
  3. Расторжение договора возмездного оказания информационных услуг
  4. Отказ оплаты услуг по договору
  5. Взыскание оплаты за риэлторские услуги по договору информационных услуг
  6. Отказ от оплаты договора оказания информационных услуг риэлтору
  7. Взыскание через суд оплаты по договору информационных услуг агентству недвижимости
  8. О взыскании оплаты по договору возмездного оказания информационных услуг в полном объеме
  9. Исковые требования о взыскании оплаты по договору
  10. Отказ в удовлетворении иска о взыскании оплаты
  11. Расторжение договора возмездного оказания услуг и взыскании компенсации морального вреда

По вопросам ведения дела по взысканию оплаты за оказание риэлтерских услуг, а также при оспаривании условий договора показа обращайтесь к специалистам нашей фирмы по телефонам:

Читайте также:
Задолженность по ИД: основные понятия и порядок возврата долгов

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры

Пoкyпaтeль кyпил двyшкy в цeнтpe. Нaчaл peмoнт и зa лиcтoм гипcoкapтoнa oбнapyжил oгpoмнyю тpeщинy в нecyщeй cтeнe.

B этoй cтaтьe paccмoтpим кaк pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы пocлe гoc. peгиcтpaции и чтo дeлaть, ecли aннyлиpoвaть cдeлкy нeвoзмoжнo.

Шaблoн дoгoвopa кyпли-пpoдaжи

Двe cтaтьи ГК PФ oбъяcняют, чтo дeлaть, ecли пoкyпaтeль oбнapyжил в квapтиpe cкpытый изъян.

469 ГК PФ. Кaчecтвo тoвapa
Дoгoвop pacтopгaть нe нyжнo. Пpoдaвeц oплaчивaeт peмoнт квapтиpы или cнижaeт cтoимocть жилья.

Cтaтью пpимeняют в cлyчae, кoгдa изъян мoжнo ycтpaнить. Ecли тpeщинy нe зaлaтaть, a нecyщaя cтeнa oбвaливaeтcя, cyдья впpaвe aннyлиpoвaть cдeлкy.

Cтaтья 557 п. 2. Пocлeдcтвия пepeдaчи нeдвижимocти
Пoкyпaтeль имeeт пpaвo pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи и пoтpeбoвaть y пpoдaвцa вepнyть дeньги.

Cтaтью пpимeняют в иcключитeльныx cлyчaяx: кoгдa изъян oпaceн для жильцoв квapтиpы или eгo cлoжнo ycтpaнить.

Moжнo ли oтмeнить cдeлкy кyпли-пpoдaжи квapтиpы пocлe peгиcтpaции

Moжнo, — ecли coблюдeны ycлoвия:

1. B квapтиpe нeвoзмoжнo или oпacнo жить
Чтoбы yзнaть, нacкoлькo oпacнa тpeщинa в cтeнe или пpoceвший пoтoлoк, вызывaют oцeнщикoв. Cпeциaлиcты ocмaтpивaют квapтиpy, дeлaют зaмepы тpeщины и дeлaют вывoд: cooтвeтcтвyeт ли квapтиpa тpeбoвaниям к жилым пoмeщeниям c yчeтoм нaйдeнныx изъянoв.

2. Уcтpaнить или oтpeмoнтиpoвaть изъян нeвoзмoжнo
Экcпepты peшaют, мoжнo ли oтpeмoнтиpoвaть квapтиpy. Ecли зaлaтaть тpeщинy нeвoзмoжнo или cтoимocть peмoнтa вышe пoлoвины цeны зa квapтиpy, cyд мoжeт pacтopгнyть дoгoвop.

3. Пpoдaвeц yмышлeннo cкpыл изъян
Пepeд пoкyпкoй квapтиpы пoкyпaтeль пoдпиcывaeт aкт пpиeмa-пepeдaчи жилья. Дoкyмeнт oзнaчaeт, чтo пoкyпaтeль ocмoтpeл жилплoщaдь и coглaceн кyпить квapтиpy, нecмoтpя нa нepoвныe пoтoлoчныe cтыки, cтapyю caнтexникy и вздyвшийcя пapкeт. Cyд вcтaнeт нa cтopoнy пoкyпaтeля тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвeц yмышлeннo cкpывaл изъян oт пoкyпaтeля, pиeлтopoв и юpиcтoв.

Moжнo ли pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы чepeз гoд

Иcкoвoe зaявлeниe в cyд. Иcтoчник: cктo.pф

3aкoн пoзвoляeт pacтopгнyть дoгoвop и вepнyть дeньги зa квapтиpy eщe 3 гoдa пocлe пoкyпки.

Нa дeлe — yжe чepeз нecкoлькo нeдeль пpoдaвeц тpaтит дeньги нa нoвый дoм, oбyчeниe в BУ3e или ceмeйный oтпycк. Пoтoмy oткaзывaeтcя pacтopгнyть дoгoвop, и вce нyжнo peшaть чepeз cyд.

Pacтopгaть дoгoвop, ecли пpoдaвцy зaвeдoмo нeчeм плaтить – oпacный вapиaнт для пoкyпaтeля

Пocлe cyдa квapтиpy вepнyт бывшeмy влaдeльцy, a вoзвpaтa дeнeг зa жильe пpидeтcя ждaть дoлгo. Coкpaтить yбытки пoлyчитcя, ecли выгoднo пepeпpoдaть квapтиpy.

Moжeт ли пoкyпaтeль квapтиpы pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи в дpyгиx cлyчaяx

Ocнoвaния для pacтopжeния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти пpoпиcaны в cт. 450 ГК PФ:

  1. Cyд aннyлиpyeт дoгoвop, ecли пpoдaвeц нe выeзжaeт из пpoдaннoй квapтиpы, oткaзывaeтcя вывoзить cвoю мeбeль и личныe вeщи.
  2. Бывший влaдeлeц квapтиpы нe выпиcывaeтcя из квapтиpы или нe выпиcывaeт из нee cвoиx poдcтвeнникoв.
  3. Нeпpeдвидeнныe cитyaции cдeлaли пoкyпкy квapтиpы cлишкoм cлoжнoй или нeвыгoднoй. Нaпpимep, пocлe peзкoгo cкaчкa кypca вaлют квapтиpa cтaлa cлишкoм дopoгoй.

Moжeт ли пpoдaвeц pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы

Пpoдaвeц имeeт пpaвo oбpaтитьcя в cyд, ecли пoкyпaтeль oткaзывaeтcя плaтить зa квapтиpy.

Ecли пpoдaвeц выигpaeт дeлo, cyдья oбяжeт пoкyпaтeля выплaтить пoлнyю cтoимocть квapтиpы — или pacтopгнeт дoгoвop, ecли пoкyпaтeлю нeчeм плaтить.

Кaк пoдгoтoвитьcя к пoдaчe иcкa

Нa cлoвax дoгoвopитьcя pacтopгнyть дoгoвop нe пoлyчитcя. Иcтoчник: yakapitalist.ru

Bыcлaть пиcьмeннyю пpeтeнзию пpoдaвцy
Пpeтeнзию c пpocьбoй pacтopгнyть дoгoвop нaпpaвляют пpoдaвцy зaкaзным пиcьмoм. Ecли peшили пepeдaть пpeтeнзию личнo в pyки, нyжнo дoпoлнитeльнo cocтaвить pacпиcкy o пoлyчeнии.

Пoчтoвoe yвeдoмлeниe или pacпиcкy coxpaняют дo cyдa. Иcк мoжнo пoдaвaть чepeз 30 днeй пocлe пoлyчeния пpeтeнзии. Ecли пpoдaвeц пpиcылaeт пиcьмeнный oткaз, иcк пoдaют cpaзy.

Читайте также:
Как написать заявление о пропаже человека в полицию: структура и образец

Пoдгoтoвить дoкyмeнты для cyдa
Нeзaвиcимыe oцeнщики гoтoвят oтчeт o мacштaбax изъянa, гдe yкaзывaют диaмeтp пpoбoины в cтeнe или плoщaдь пpoгнившeгo пoлa.

К дoкyмeнтaм пoдкpeпляют фoтoгpaфии изъянa и пepeдaют cyдy. Нa cлyчaй aпeлляции нyжнo зaпpocить в экcпepтнoм бюpo дyбликaт дoкyмeнтoв или зaвepить кoпии y нoтapиyca.

Нaпиcaть иcкoвoe зaявлeниe
B иcкe пpoпиcывaют, чтo xoтят нe тoлькo pacтopгнyть дoгoвop, нo и вepнyть oплaтy зa квapтиpy. Пpoдaвeц нe oбязaн вoзвpaщaть дeньги, ecли cyд пocтaнoвил тoлькo pacтopгнyть дoгoвop. Чтoбы пoлyчить oплaтy, нyжнo пoдaть втopoй иcк c тpeбoвaниeм вepнyть дeньги.

Иcк oфopмляют в двyx экзeмпляpax или дeлaют кoпию. Oдин экзeмпляp пepeдaют в cyд, a втopoй oтпpaвляют пpoдaвцy квapтиpы.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи недвижимости предполагает специальную процедуру, результатом которой является прекращение обязательств сторон соглашения. Об основаниях и процедуре расторжения такого договора и пойдет речь в нашей статье.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, что может послужить основанием?

Действующее законодательство (ст. 450 ГК РФ) общими основаниями расторжения любых договоров называет:

  • соглашение сторон;
  • судебное решение.

При этом в первом случае процедура требует решения лишь 2 вопросов:

  • судьбы уже выплаченного задатка;
  • оформления соглашения в той же форме, что и основной договор.

Для судебного порядка расторжения договора законодатель определил лишь ограниченный перечень ситуаций, при которых такой вариант развития событий возможен:

  • существенное нарушение условий договора одной из сторон;
  • прямо предусмотренный в законе способ расторжения договорных обязательств через суд.

Существенными признаются нарушения договора, которые явились результатом противоправных действий одной из сторон и принесли лишения контрагенту по сделке. Судебная практика исходит из еще более жестких позиций, определяя существенные нарушения по наличию и размеру убытков, факт которых должен доказать истец.

Еще одним способом расторжения договора купли-продажи недвижимости, который также требует обращения в суд, можно назвать признание договора недействительным.

Однако для расторжения обязательств таким образом необходимы основания для признания договора таковым. В частности, к ним относятся положения ст. 431.1 ГК РФ, которая дает отсылку к положениям § 2 главы 9 ГК — общим нормам о недействительности сделок.

Сделка может считаться недействительной в случаях:

  • противоречия положений договора нормам законодательства;
  • недееспособности одной из сторон сделки;
  • заключения сделки с применением насилия, угроз или обмана;
  • несоблюдения прав третьих лиц.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости — до или после регистрации?

Важнейшее значение в механизме расторжения договора купли-продажи имеет факт проведенной регистрации или отсутствия таковой. С 01.01.2017 данные мероприятия проводятся в соответствии с положениями закона «О гос. регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и предполагают регистрацию не самого договора, а перехода права собственности на недвижимость.

Если переход права еще не зарегистрирован, расторгнуть договор достаточно просто, даже если документы уже переданы в регистрационную службу:

  • Если согласия между сторонами по указанному вопросу достигнуто, составляется соглашение о расторжении, которое передается в регистрирующий орган.
  • Если соглашения по расторжению достигнуть невозможно, то следует обращаться в суд. Перед этим необходимо соблюсти претензионный порядок разрешения спора, то есть направить другой стороне уведомление о расторжении с предложением исполнить его в месячный срок. По истечении отведенного времени можно обращаться в суд с исковым заявлением. Процедуру регистрации перехода права при этом можно приостановить в порядке ст. 30 закона № 218-ФЗ по заявлению заинтересованной стороны сделки.

После регистрации расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно только в судебном порядке при существенном нарушении условий договора с другой стороны. К таким нарушениям могут быть отнесено, к примеру, отсутствие платы за имущество со стороны покупателя. При этом нужно обратить внимание, что требовать нужно именно расторжения договора, а не взыскания по нему выплаты от покупателя. Иначе можно выиграть дело, но получать свои деньги за недвижимость лишь через продолжительное время, оставшись без квартиры и фактически без денег.

Читайте также:
Заявление в опеку на продажу квартиры с последующей покупкой: образец

Соглашение о расторжении договора покупки недвижимости

При расторжении договора покупки недвижимости по соглашению сторон субъекты правоотношений должны оформить письменный документ (сделки с недвижимостью должны осуществляться в письменной форме), определяющий основной порядок и условия прекращения ранее заключенной сделки. Единой формы такого документа законодательством не предусмотрено, однако правоприменительная практика позволяет определить необходимый набор сведений, которые должны присутствовать в соглашении о расторжении.

1. Реквизиты документа. В соглашении нужно указать название документа с указанием реквизитов договора, который расторгается, а также номера, даты и места составления самого соглашения.

2. Преамбула. Вступительная часть документа должна включать в себя данные продавца и покупателя по расторгаемому договору, и, если необходимо, данные документов, на основании которых действуют представители.

3. Основная часть соглашения. Этот раздел соглашения о расторжении должен содержать пункты:

  • о расторжении конкретного договора (с указанием его идентификационных данных);
  • прекращении обязательств сторон с момента расторжения;
  • отсутствии претензий сторон друг к другу.

Дополнительно в тексте соглашения можно подробно определить судьбу переданного задатка, руководствуясь положениями ст. 381 ГК РФ.

4. Реквизиты (паспортные данные) и подписи сторон.

Уведомление о расторжении договора

Еще одним необходимым документом при осуществлении процедуры расторжения договора покупки недвижимости является уведомление, представляющее собой документальное удостоверение намерения одной из сторон сделки расторгнуть ее. При этом уведомление может быть первичным документом (перед заключением соглашения) либо представлять собой элемент претензионного порядка разрешения спорной ситуации, необходимого перед обращением в суд.

Уведомление составляется в произвольной форме, но должно содержать максимально четкие и понятные формулировки, дабы минимизировать непонимание или двоякое толкование сложившейся ситуации со стороны контрагента.

В частности, в уведомлении о расторжении договора покупки недвижимости нужно указать:

  • Данные стороны сделки, которая обращается с просьбой о расторжении договора либо претензией о выполнении обязательств по сделке.
  • Информацию о договоре (дату, номер, место составления, наименования сторон).
  • Суть уведомления. В этой части может быть высказано предложение другой стороне расторгнуть договор, заключив соглашение о расторжении, либо заявлена претензия по поводу неисполнения условий сделки и выставлено требование об исполнении обязательств в течение 30 дней.

Уведомление должно быть подписано и направлено второй стороне (отправлено по почте заказным письмом с уведомлением или доставлено контрагенту лично проставлением на копии отметки о получении). Отправленный таким образом документ можно будет представить в суде в качестве подтверждения соблюдения претензионного порядка разрешения спорной ситуации.

Расторжение нотариального договора купли-продажи недвижимости

Нотариальная форма оформления договора купли-продажи недвижимости, в соответствии с законодательством, не является обязательной. При этом некоторые правовые гарантии и особенности сдачи документов на регистрацию перехода права располагают к заключению его именно таким образом. Закономерно возникает вопрос о порядке расторжения такой сделки.

Основная процедура расторжения нотариального договора купли-продажи аналогична общей процедуре. Отличие состоит лишь в порядке оформления: при расторжении договора, заверенного у нотариуса, требуется нотариальное оформление и соглашения о расторжении.

Таким образом, расторгнуть договор покупки недвижимости возможно как по обоюдному согласию контрагентов, так и по инициативе одной из сторон. Однако порядок расторжения в этих случаях будет разным.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Расторжение договора оказания услуг

Автор: Крайнев Дмитрий | 11.01.2020 | Публикации | 55994 | Время чтения: 8 мин. | Читать позднее

Юридическая компания «Крайнев и партнеры» проведет анализ документов с целью выявления наиболее выгодного для клиента способа расторжения договора возмездного оказания услуг ( информация о скидках на услуги ).

Читайте также:
Порядок оформления сделки по купле-продаже жилой недвижимости – документы, сроки и органы обращения

В житейской практике расторжение договора оказания услуг обычно понимается как разрыв отношений между заказчиком и исполнителем по взаимному соглашению, либо в одностороннем порядке, что часто связано с последующим судебным разбирательством. Между тем, с юридической точки зрения расторжение договора возмездного оказания услуг возможно двумя способами:

  • путем отказа от его исполнения (ст. 782 ГК РФ);
  • в результате собственно расторжения (ст. 450 ГК РФ).

Условия расторжения договора оказания услуг и наступающие последствия в каждом случае существенно различаются. Этот момент стороны должны учитывать еще при заключении сделки, что, к сожалению, делается не часто. В результате любая из сторон при разрыве отношений может понести финансовые потери, которые далеко не всегда можно компенсировать путем взыскания убытков.

Виды деятельности, относимые к возмездному оказанию услуг

Гражданским кодексом предусмотрены отдельные правила для разных видов деятельности. Возмездное оказание услуг регулируется главой 39 ГК РФ, и к ней относятся обязательства по оказанию образовательных, консалтинговых, медицинских, рекламных, ремонтных и многих других услуг — эта деятельность носит универсальный характер.

Вопросы расторжения договора об оказании услуг в одностороннем порядке регулируются ст. 782 ГК РФ. Возможность применения одностороннего отказа определяется принадлежностью предмета соглашения именно к услугам. Не относятся к такой деятельности подряд, перевозки, хранение и другие виды работ — полный перечень исключений приводится в п.2 ст. 779 ГК РФ.

Многие виды деятельности осуществляются на основании специальных законов. Так, услуги по управлению многоквартирным домом регулирует Жилищный кодекс, банковские — закон о потребительском кредитовании. Это же касается страхования, образования, связи. Их положения приоритетны по отношению к общим нормам Гражданского кодекса.

Отказ от исполнения и расторжение договора на оказание услуги

В статье 782 ГК РФ прямо предусмотрена возможность расторжения договора об оказании услуг в одностороннем порядке, и сформулирована она следующим образом. Заказчик может в любой момент отказаться от его исполнения, оплатив исполнителю фактические расходы. Это может сделать и исполнитель, возместив заказчику понесенные убытки. Юридически грамотно называть такое действие — отказ от исполнения.

Положение сформулировано императивно, а, следовательно, не может быть изменено условиями соглашения. Односторонний отказ, или расторжение договора на оказание услуг в одностороннем порядке — законное право участников сделки, оно не требует обоснования и не несет никаких последствий. Оплата расходов и возмещение убытков в данном случае — условие отказа.

В то же время, ст. 450 ГК РФ регулирует общие правила по отношению к любым сделкам и всем видам деятельности, в том числе на ее основании возможно расторжение договора на оказание услуг в одностороннем порядке. Но в этом случае главную роль играют условия соглашения между контрагентами со всеми вытекающими последствиями.

Специальные нормы имеют приоритет перед общими, поэтому ничто не мешает сторонам в любое время завершить отношения путем одностороннего отказа от их продолжения. Условия соглашения, предусматривающие запрет или ограничение этого права считаются ничтожными. Это подтверждает Постановление Президиума ВАС РФ № 2715/10 по делу N А64-7196/08-23 от 07.09.2010 г. Пример интересен тем, что в нем рассматривается расторжение договора на оказание юридических услуг по инициативе заказчика.

Адвокатским бюро (исполнитель) в соглашение был включен пункт о выплате неустойки в размере 200 000 рублей в случае расторжения отношений по инициативе сельхозкооператива (заказчика) или совершения им действий, влекущих невозможность исполнения услуги. Заказчик отказался от нее, исполнитель подал иск о взыскании неустойки. Суд удовлетворил требование, две апелляционные инстанции подтвердили правомерность решения. Однако Верховный Арбитражный суд РФ указал, что стороны могут предусмотреть любые условия соглашения, если они не противоречат закону. Поскольку ст. 782 ГК РФ закрепляет право на одностороннее расторжение договора возмездного оказания услуг заказчиком, постольку ничтожным является любое условие, ограничивающее это право.

Читайте также:
Ненадлежащее исполнение контракта поставщиком по 44-ФЗ: виды нарушений, размер ответственности исполнителя

Досрочное расторжение договора оказания услуг (ст. 450 ГК РФ)

Причины расторжения договора на оказание услуг на общих основаниях изложены в статьях 450–451 ГК РФ. Допускается три способа прекращения отношений между участниками сделки:

  • на основании добровольного соглашения — если условия сделки не предусматривают запрет на такие действия;
  • одностороннее расторжение договора оказания услуг при наступлении обстоятельств, оговоренных соглашением;
  • расторжение договора оказания услуг в одностороннем порядке по решению суда.

В первом случае причина расторжения договора на оказание услуг не имеет значения. Прекращение отношений предусматривает определенный порядок.

  1. Заинтересованная сторона отправляет в адрес контрагента уведомление о своем намерении. При этом неважно, происходит расторжение договора по инициативе исполнителя или заказчика. Можно приложить свой вариант соглашения, и если противоположная сторона его подпишет, он считается расторгнутым с момента подписания. В ином случае, они встречаются и согласовывают условия документа.
  2. Ответ ожидается в течение 30 дней. При его отсутствии, или отказе прекратить отношения по соглашению сторон, инициатор вправе подать иск в суд на расторжение договора оказания услуг в одностороннем порядке. Заявление будет принято только при наличии уведомления, ранее отправленного другой стороне.

Если участники сделки смогли прийти к компромиссу, они составляют письменное соглашение в такой же форме, в какой был заключен исходный документ. В нем обязательно указывается отсутствие взаимных претензий, при необходимости прикладывается акт взаиморасчетов или акт о сдаче-приемке имущества.

Расторжение договора услуг в одностороннем порядке

При решении вопроса в суде причина расторжения договора на оказание услуг имеет большое значение. Основанием может служить:

  1. существенное нарушение условий соглашения одной из сторон;
  2. существенное изменение обстоятельств по сравнению с моментом заключения;
  3. иные причины, прямо предусмотренные законодательством.

Все нарушения и обстоятельства сторона, подавшая иск, обязана доказать документально. В зависимости от предмета соглашения (лечение, обучение, туристические услуги и пр.), они будут разными. Так, в соответствии с законом о туристической деятельности причиной расторжения договора услуг из-за нарушения существенных условий может послужить изменение общей цены путевки в рублях, отсутствие информации об условиях выдачи перевозочного документа и другие (ст. 10, Федеральный закон №132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» от 24.11.1996г.).

К существенным обстоятельствам относятся такие, изменение которых стороны не могли разумно предположить заранее, и, зная о них, никогда бы не заключили сделку. Такое основание принимается судом в исключительных ситуациях. Так, в случае с туроператором расторжение договора возмездного оказания услуг исполнителем (заказчиком) на этом основании означает:

  1. худшие условия поездки по сравнению с заявленными в путевке;
  2. неожиданный резкий рост цен на услуги транспортных перевозчиков;
  3. перенос сроков путешествия, влекущий невозможность его осуществления;
  4. невозможность участия в поездке из-за отказа в визе, неожиданной болезни.

Стороны могут предусмотреть любые условия, на которых допускается одностороннее расторжение договора услуг, включая размеры, порядок и сроки компенсации убытков. Возможность одностороннего отказ от его исполнения (ст. 782 ГК РФ) не исключает права расторгнуть его по соглашению сторон и на условиях, прямо не предусмотренных законом. Однако запретить друг другу отказаться от его исполнения они не могут.

Прекращение отношений по решению суда наступает со дня вступления его в силу. Только после этого стороны могут подать иск о возмещении расходов, взыскании убытков, неосновательного обогащения. Нужно помнить, что при рассмотрении существенных обстоятельств, суд исходит из необходимости справедливого распределения расходов, понесенных сторонами в связи с исполнением обязательств по сделке (п. 3 ст. 451 ГК РФ).

Читайте также:
Зарплата после повышения МРОТ 2022: у кого повысится заработная плата, как увеличение минимальной оплаты труда

Прекращение отношений в порядке ст. 450 ГК РФ редко проходит без осложнений. При подаче искового заявления нужно учитывать нормы Гражданского кодекса, специфику деятельности, тщательно подготовить доказательную базу. Практика нашей компании показывает, что вынесение решения в пользу истца — это только половина дела. Подтвердить и успешно взыскать возмещение расходов, понесенные убытки можно только при грамотной юридической поддержке.

Одностороннее расторжение договора оказания услуг (ст. 782 ГК РФ)

В большинстве случаев отказ от исполнения более выгоден, чем расторжение договора на оказание услуг по инициативе заказчика. Это влечет для него минимальные временные и финансовые затраты.

  1. Достаточно отправить в адрес исполнителя уведомление и позаботиться о том, чтобы оно было получено — с этого момента подписанный ранее документ не действует. Нет необходимости даже указывать причину расторжения договора услуг.
  2. Оплатить фактические расходы исполнителя можно как предварительно, так и после отсылки уведомления. В законе не указаны жесткие сроки, и в большинстве случаев это бывает не очень большая сумма. От ее оплаты заказчик не освобождается.
  3. Если в соглашении стороны предусмотрели какой-то определенный порядок, условия на случай расторжения договора оказания услуг, необходимо их придерживаться. Обычно это касается сроков уведомления, порядка компенсации расходов.

Рассчитывая оплату фактических расходов, следует ориентироваться на судебную практику. В их состав включаются следующие затраты.

  • Произведенные расходы исполнителя, связанные с исполнением соглашения, включая штрафы, если они были оплачены (исключая заранее установленную штрафную неустойку). Обзор судебной практики ВС РФ №1 от 04.03.2015 г.
  • Предстоящие расходы, необходимость в которых возникла до расторжения договора возмездного оказания услуг заказчиком (включая обязательства исполнителя перед третьими лицами). Постановление ВАС РФ № 8905/10 по делу № А40-93885/08-112-491 (09.03.2011 г.).
  • Все понесенные исполнителем расходы до момента расторжения договора услуг в одностороннем порядке даже в том случае, если они не были оказаны фактически. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ №1 (04.03.2015).

Расторжение договора возмездного оказания услуг исполнителем встречается на практике значительно реже, тем не менее, такое право ему предоставлено. Уведомление другой стороны происходит в том же порядке, что описан выше. Преимущества он получает в следующих ситуациях:

  1. если он не может исполнить работу по вине заказчика (что требуется подтвердить), то последний обязан оплатить все, что было предусмотрено соглашением (п. 2 ст. 781 ГК РФ);
  2. когда он не смог выполнить обязательства, за которые не отвечает ни одна из сторон — он имеет право на возмещение фактических расходов (п. 3 ст. 781 ГК РФ).

Расторжение договора по инициативе исполнителя влечет за собой обязанность возместить заказчику возникшие убытки. Они включают расходы по восстановлению прав (например, судебные издержки) и неполученную выгоду (ее нужно доказать).

В заключение. Юридическая компания «Крайнев и партнеры» на профессиональной основе осуществляет деятельность по обслуживанию среднего и крупного бизнеса. В работе участвуют юристы и адвокаты с большим опытом работы на крупных предприятиях (свыше 1 000 человек), в арбитражных судах и прокуратуре. Мы оказываем консалтинговые услуги, обеспечиваем защиту клиента в процедурах досудебного урегулирования и представительство в суде. Обращаясь в нашу компанию, Вы можете рассчитывать на квалифицированную рекомендацию по вопросу, какой способ прекращения отношений будет для компании наименее затратным с точки зрения получения максимально выгодного результата.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: